Техническая эксплуатация зданий и сооружений

А.Г. Ройтман, Е.Я. Сокова и др.; Под ред. А.М. Стражникова.- М.: Высш. шк., 2000.- 429 с.
Техническая эксплуатация жилых зданий : учебник для вузов / С.Н. Нотенко [и др.] ; Под ред. В.И. Римшина - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Высш. шк., 2008 .— 638 с.
Абрашитов В.С. Техническая эксплуатация и обследование строительных конструкций: Учебн. пособие для вузов.- М.: Изд-во АСВ, 2005.- 104 с.
Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений: Справ. пособие / М.Д. Бойко, А.И. Мураховский, В.З. Величкин и др.; Под ред. М.Д. Бойко.-М.: Стройиздат, 1993.- 208 с.
Техническая эксплуатация, обследование и усиление строительных конструкций : учебное пособие для вузов / В.С. Абрашитов .— Ростов-на-Дону : Феникс, 2007 .— 219 с
Жилищный кодекс РФ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. ?
СНиП 31-02-2003. Здания жилые одноквартирные ?
СНиП III-10-75. Благоустройство территорий. ?
ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой.- М.: Прейскурантиздат, 1988.- 72 с.
ВСН 57-88(р). Положение по техническому обследованию жилых зданий.
ВСН 58-88(р). Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения.
МДС 13-3.2000. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности. (Москва и СПб).
МДС 13-17.2000. Методические рекомендации по ликвидации нарушений в содержании и использовании жилищного фонда и придомовых территорий.
МДС 13-18.2000. Рекомендации по подготовке жилищного фонда к зиме.

ТЭЗСиГТ

городских территорий от владельцев и персонала эксплуатирующих организаций требуется знание:
нормативных положений и требований (технических, организационных, экономических);
конструктивных особенностей конкретных эксплуатируемых зданий;
«типовых» (наиболее распространенных) дефектов, повреждений, отказов конструкций и систем и методов их устранения, восстановления и ремонта.

ТЭЗСиГТ

нему.
2. Научные основы и практические задачи эксплуатации зданий и сооружений и их комплексов.
3. Системы ППР, нормы, правила и руководящие документы по эксплуатации зданий и сооружений.
4. Факторы, влияющие на надежность и долговечность конкретных эксплуатируемых зданий, причины и виды их повреждения.
5. Параметры, характеризующее техническое состояние и эксплуатационную пригодность зданий и сооружений.
6. Методы и средства контроля эксплуатационной пригодности, их параметров, диагностики повреждений зданий и сооружений.
7. Методы и средства защиты конструкций и восстановления эксплуатационной пригодности зданий и сооружений.
8. Методы организации эксплуатации зданий и сооружений и их комплексов.
9. Актуальные проблемы эксплуатации зданий и сооружений и перспективы ее развития.

ТЭЗСиГТ

Специалист по технической эксплуатации зданий обязан:

зданий и сооружений.
2. Осмотры и контроль параметров эксплуатационной пригодности зданий и сооружений.
3. Планирование технического обслуживания и ремонта зданий и сооружений.
4. Профилактический ремонт и замену конструкций и инженерного оборудования.
5. Систематизированный учет данных по эксплуатации для рабочего планирования и обобщения опыта эксплуатации.
6. Мероприятия по совершенствованию ТО и Р (ТЭЗ) объектов.

ТЭЗСиГТ

Специалист по технической эксплуатации зданий обязан:

разных по назначению, объемно-планировочному и конструктивному исполнению зданий и сооружений, выполняющих функции как производственного, так и жилого, бытового и социально-культурного назначения. Поддержание зданий и сооружений в исправном, пригодном для использования по назначению состоянии является одной из важных задач руководителей этих объектов и главной задачей для жилищно-эксплуатационных и других эксплуатационных и ремонтно-восстановительных служб.
Каждое здание и сооружение должно обладать определенными эксплуатационными качествами:
соответствовать назначению по размерам, планировке, инженерному оборудованию и т.п.;
обладать требуемыми прочностью, долговечностью и надежностью;
отвечать эстетическим требованиям, т.е. отличаться определенными архитектурными качествами;
быть экономичным при возведении и в эксплуатации.

ТЭЗСиГТ

потребительскую ценность здания, сооружения.
Эксплуатируемые здания подвергаются различным внешним (главным образом природным) и внутренним (технологическим и функциональным) воздействиям.
Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются и с течением времени они перестают отвечать своему назначению.
Однако преждевременный износ недопустим, ибо нарушает условия деятельности и быта людей, использующих эти здания. Кроме того, здания представляют собой большую материальную ценность, которую необходимо всемерно беречь.
В зависимости от назначения здания в его проекте предусматриваются соответствующие нормам размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые материализуются в процессе строительства и поддерживаются в ходе эксплуатации.

ТЭЗСиГТ

(функциональной) эксплуатацией. Чтобы здания можно было эффективно использовать, они всегда должны быть в исправном состоянии, т. е. стены, покрытия и прочие конструктивные элементы совместно с системами отопления, вентиляции и другими системами жизнеобеспечения должны поддерживать в помещениях соответствующий температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования – обеспечивать требуемую комфортность.
Процессы, связанные с поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии, называются техническим обслуживанием и ремонтом (ТОиР) или технической эксплуатацией зданий (ТЭЗ).

ТЭЗСиГТ

динамичный процесс, реализацию комплекса организационных и технических мер по надзору, уходу и всем видам ремонта для поддержания их в исправном к использованию состоянии в течение не менее заданного срока службы.

ТЭЗСиГТ

их решения ТЭЗ, хотя и входит в состав строительной отрасли, существенно отличается от проектирования и возведения:
осуществляется весьма длительное время по сравнению с проектированием и возведением – десятки и сотни лет, что требует четкого предвидения перспективы и преемственности в деятельности эксплуатационной службы;

ТЭЗСиГТ

периодичностью различных мероприятий от одного года до трех лет для текущего ремонта и от шести-девяти лет до тридцати лет для капитального ремонта, что осложняет планирование и производство работ;
носит (в частности, ремонт) часто случайный, вероятностный характер по месту, объему и времени выполнения работ, что затрудняет их планирование; требует от руководителей и исполнителей оперативной корректировки планов;

ТЭЗСиГТ

и каждого человека дома и на службе, ибо приводит к необходимости участия в ремонте (внутри квартир), т.е. носит социальный характер;
связан с большими затратами сил и средств, увеличивающимися с течением времени, что обусловлено, с одной стороны, старением строительного фонда, а с другой – ежегодным его пополнением, что требует привлечения все новых сил и средств для осуществления ТЭЗ;

ТЭЗСиГТ

и сооружений отличается жесткой системой профилактики износа, исключающей выход из строя в установленный период, что требует умения рассчитывать износ и планировать профилактические работы по месту, объему и времени, предлагать технические решения их производства, обеспечивать материалами и трудовыми ресурсами.

ТЭЗСиГТ

зданий имеет:
своевременный контроль их технического состояния,
систематическая проверка исправности строительных конструкций и инженерного оборудования.
Такой регулярный, причем не только визуальный, но и (при необходимости) инструментальный контроль предотвращает преждевременный износ конструкций и здания в целом, позволяет обоснованно планировать и проводить профилактические мероприятия.
Техническое обслуживание (ТО) включает предупреждение, а также выявление и устранение повреждений.

ТЭЗСиГТ

проектируется и возводится для осуществления в нем определенных функций и поэтому должно обладать заданными эксплуатационными качествами. Именно конкретные эксплуатационные качества отличают жилой дом от цеха, столовой, гаража.

ТЭЗСиГТ

включает в себя
проектирование,
возведение,
техническое обслуживание,
ремонт и реконструкцию.
Каждому из этих этапов присущ свой круг задач, но все они имеют общую цель – обеспечение эксплуатационных качеств конкретного здания. Решение задач на каждом этапе взаимосвязано – как запроектировано и построено здание, таковы условия и проблемы его эксплуатации. В свою очередь, опыт использования и содержания построенных зданий, т. е. опыт их эксплуатации, должен быть обязательно изучен и проанализирован для совершенствования проектирования и строительства новых зданий.

ТЭЗСиГТ

возводятся из различных по прочности и долговечности материалов и на них воздействуют многообразные как природно-климатические, так и технологические факторы (процессы), то и износ их происходит с разной интенсивностью и последствиями.
Это не позволяет регулировать эксплуатацию зданий и сооружений только инструкциями, так как она сложна и многопланова, решение ее во многом специфично и требует глубоких инженерных знаний и навыков.

ТЭЗСиГТ

особенность современного строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Развитие науки и техники, освоение новых технологий ставят перед строителями и эксплуатационниками новые задачи. Трудности возникают и при строительстве в относительно малоизученных северных, восточных и других районах с экстремальными климатическими и гидрогеологическими условиями, сильно влияющими на процессы возведения и эксплуатации зданий.
Проектирование в современных условиях в зависимости от сложности объекта выполняется в течение месяца (или месяцев) и достигает по затратам примерно 1-2% стоимости возведения; строительство продолжается в зависимости от размеров и сложности объекта обычно месяцы (иногда годы); эксплуатация, т. е. поддержание здания в исправном состоянии, как уже говорилось, рассчитана на многие десятки и сотни лет, причем по затратам она ежегодно составляет 2-3% восстановительной стоимости на строительную часть и 4-5%-на содержание и использование инженерного оборудования. Из этого следует, что примерно через каждые 12-13 лет затраты на эксплуатацию зданий становятся равными расходам на их возведение. Поэтому надо стремиться к тому, чтобы эксплуатационные затраты были возможно меньшими, но не в ущерб делу.
Существенным фактором в повышении эффективности ТЭЗ является перевод их на проектную основу: теперь вопросы ТЭЗ следует решать на стадии проектирования в специальном разделе «Техническая эксплуатация здания» проекта и сметы.
Эффективность эксплуатации и ее экономичность зависят от многих факторов, в частности от профессиональной подготовки лиц ее осуществляющих, от их умения организовать эксплуатацию на научной основе.
С ростом городов, возведением многоэтажных и повышенной этажности зданий усложнилось их инженерное оборудование, возросли расходы на его содержание, и значительно изменилась структура эксплуатации строительного фонда. Так, потребовалось объединить и обеспечить автоматизированное управление лифтами, освещением лестничных клеток, установить контроль за температурой воды в системах центрального отопления и горячего водоснабжения, за загазованностью подвалов, за входами в них, на чердаки и в другие нежилые помещения.
Затем все управление эксплуатацией зданий было сведено в объединенные диспетчерские пункты (ОДП), в объединенную диспетчерскую службу (ОДС) или комплексную диспетчерскую службу (КДС) микрорайона в зависимости от количества аппаратуры и объема работы в этих пунктах. Уже внедрены типовые объекты диспетчеризации жилых массивов, позволяющих получить информацию о работе лифтов, температуре и давлении в системах горячего и холодного водоснабжения, отопления, пожаротушения, о напряжениях на электрических вводах, об освещенности подъездов, тревожных сигналах, о вскрытии подвалов и др. В подъездах устанавливается громкоговорящая связь с диспетчером для срочного вызова специалистов по устранению неисправностей, в том числе и на строительных конструкциях, например кровли и др. На ОДС имеется телефонная связь.
Техническое обслуживание и особенно ремонт зданий, хотя и относятся к широкой отрасли строительства, обладают специфическими чертами. Особенно сложен комплексный ремонт КР, отличающийся прежде всего технологией работ, а также стесненными условиями их ведения, когда трудно разместить подсобные предприятия, склады материалов, установить краны. Стремление полнее использовать старые материалы и конструкции сопряжено с трудоемкой оценкой их технического состояния, ибо в разных частях здания износ их различен. Планировать такой ремонт весьма сложно, так как неизвестны итоги разборки сооружения, полезный выход материалов и т.п.

ТЭЗСиГТ