Понятие и свойства недвижимости. Экономический оборот недвижимости

Экономический объект:
товар
источник дохода
спрос, предложение, цена
издержки содержания
ликвидность
налогообложение
инвестирование и т.д.

Правовой объект:
- право собственности
- обязательная гос. регистрация
- вещные права:
аренды,
застройки,
залога,
пожизненно наследуемого владения,
хозяйственного владения,
оперативного управления и т.д.

Социальный объект (земля):
- место обитания людей
- основа свободы и независимо-сти людей
- невосполнимый природный ресурс
- пространственная основа раз-мещения других объектов
- источник благ
- престижность владения

Правовые отношения
субъекта к объекту

Право собственности на недвижимость:
Владение;
Пользование;
Распоряжение.

Вещные права на чужую недвижи-мость:
Бессрочного пользования землей;
Пожизненного наследуемого владе-ния землей;
Хозяйственного ведения;
Оперативного управления;
Пользования чужими жилыми поме-щениями (для членов семьи собст-венника, по договору пожизненного содержания и др.)

Договорное ограничение прав собствен-ности и вещных прав (механизмы ограни-чений: договоры ипотеки, траста, аренды, лизинга; сервитуты; концессии; арест имущества кредитором и др.)

Права собственности и вещные права на недвижимое имущество

Принудительное ограничение прав собственности (со стороны орг. власти):
Отчуждение в интересах общества через реквизицию, конфискацию, национали-зацию;
Целевое использование, лицензиро-вание и т.п.;
Строительные нормы, зонирование, экологические требования и др.

Базовым материальным объектом для всех видов недвижимости является земля: на ней размещаются другие составляющие недви-жимости, она является и предметом труда, и средством производст-ва, и местом проживания людей.
Объектом экономических отношений служат отдельные земельные участки с расположенными на них объектами.
Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, Росреестр).

2) Этап эксплуатации.
- получение прибыли

3) Этап функционально-го, экономического устаревания
- прибыли мало или она отсутствует

4) Капитальный ремонт
Модернизация.
Изменение функц. наз-начения

5) Смена собственника

6) Конец экономическо-го срока жизни
- невозможно рента-бельное владение имуществом

7) Конец физического срока жизни:
- естественное разрушение,
- снос

Способы смены собственника объекта недвижимости:
купля-продажа,
приватизация,
банкротств,
передача контрольного пакета акций в другие руки (для ОАО)
Смена собственника сопровождается изменениями организационной структуры недвижимости, схемы управления ею, смены технологии и т.д. что существенно может изменять ценность недвижимости или экономического актива.

Эффективный возраст Тэ

Вложения в ОН не увели-чивают его стоимость

Оставшийся срок экономической жизни Тоэ

Срок экономической жизни Тэж

Срок физической жизни Тфж

На сколько выглядит ОН

Способность ОН приносить доход

Физический износ – это потеря потребительских свойств пропор-ционально интенсивности и времени использования объекта (износ 1-го рода), а также под влиянием природных условий (износ 2-го рода).

Моральный (функциональный) износ – это обесценивание объ-екта независимо от его физического состояния вследствие уде-шевления производства аналогичных новых образцов (износ 1-го рода), а также создании новых более экономичных образцов (износ 2-го рода), а также потеря стоимости из-за несоответствия современным стандартам и требованиям (например, площадь кухни, высота потолков, особенности планировки и др.).

Внешний износ – это обесценивание объекта из-за неблагопри-ятных внешних факторов, которые нельзя устранить (например, близость к железным дорогам, автострадам, стадионам, бензоко-лонкам, неудовлетворительный ландшафт и др.).

Виды износа недвижимости

Нормативный срок службы объекта недвижимости задает гос-во в виде обязательных для исполнения норм амортизационных отчисле-ний по основным фондам РФ, которые обратно пропорциональны нормативному сроку службы.
Амортизация является стоимостной мерой износа в течение одного года. Общий износ пропорционален фактическому сроку использо-вания недвижимости :

3) способ «суммы годовых чисел»:
Аг (n-го года) = Фперв×На (n-го года) На = Тост / СГЧ СГЧ = Σ Тn норм