- Главная
- Юриспруденция
- Государственное регулирование рынка недвижимости. Лекция 2
Содержание
- 3. Понятие «оценка» складывается в 19 веке. В.Даль определил понятие «оценивать» или «оценять», как назначать чему цену,
- 4. История развития оценки и оценочной деятельности В настоящее время ни у кого не вызывает сомнения необходимость
- 5. Государство — особая организация общества, объединённого общими социальными, культурными интересами, занимающая определённую территорию, имеющая собственную систему
- 6. Следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18-19 веках, сохранились в основных чертах и ныне.
- 7. Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, в России начала формироваться в середине XVIII века в
- 8. Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня 1893 года издало закон о
- 9. Устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства,
- 10. Современный российский рынок недвижимости начал формироваться с 90-х годов. В 1990 г. выходит Временное методическое положение
- 11. История становления оценочной деятельности в России Начиная с 1993 года, в России начинается оценочная деятельность. 5
- 12. Эволюция формирования понятия «кадастровая оценка»
- 13. С 2000 года в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель
- 14. В федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» №2, с учетом изменений 2010 года понятие
- 15. Под рыночной стоимостью согласно ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается
- 16. Новым этапом в развитии нормативно-правового обеспечения кадастровой оценки стали изменения, введенные ФЗ № 167-ФЗ в закон
- 17. В Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» указано, что кадастровая оценка
- 18. С 1 января 2017 года в силу вступил Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
- 19. Основополагающей фазой к проведению ГКО является подготовка, включающая в себя, сбор, обработку, систематизацию и накопление ин-формации,
- 20. Большую роль для определения кадастровой стоимости играет мониторинг рынка недвижимости. ГБУ осуществляет сбор и анализ информации
- 21. Далее на основе данных рынка и оценочного зонирования определяются ценообразующие факторы. Ценообразующий фактор – качественная или
- 22. После определения кадастровой стоимости необходимо произвести контроль качества результатов путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных
- 23. Далее бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные от-четные документы по итогам рассмотрения замечаний и направляет отчет
- 24. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом
- 26. ПОДХОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ Основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых
- 27. ПРОЦЕДУРА ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ДОСУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА СУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА ОСПАРИВАНИЕ ЧЕРЕЗ КОМИССИЮ Основанием для оспаривания
- 28. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РЗЪЯСНЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ОПРЕДЕЛЕНИЕМ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Заявление о предоставлении разъяснений ГБУ
- 29. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ТЕХНИЧЕСКИХ И (ИЛИ) МЕТОДИЧЕСКИХ ОШИБОК, ДОПУЩЕННЫХ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Проверка
- 30. ЗАКОНОПРОЕКТ Предлагает ввести в действие индекс рынка недвижимости – мониторинг реальных сделок, который позволит оценить изменение
- 31. Юридическими лицами подано 108 заявлений, физическими лицами - 39 заявлений. земельные участки – 112; нежилые помещения
- 32. По состоянию на 28.04.219 рассмотрены обращения и приняты решения в отношении 218 объектов недвижимости, из них:
- 33. В рассмотрении обращений было отказано по следующим причинам: !отсутствие электронной подписи (9 обращений); !обращение не содержало
- 34. СЕГМЕНТ «ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ» Дорога на землях для «для сельскохозяйственного использования» Выявленные причины увеличения/снижения кадастровой стоимости Отсутствие
- 35. Факт наличия ошибки выявлен по 17 земельным участкам: в отношении 16 земельных участков было установлено наличие
- 36. СЕГМЕНТ «ЗДАНИЯ» Выявленные причины увеличения/снижения кадастровой стоимости В сегменте «нежилые здания было установлено наличие 3 единичных
- 37. СЕГМЕНТ «ПОМЕЩЕНИЯ» В сегменте «Нежилые помещения» были пересчеты величины кадастровой стоимости 2 объектов. Объекты оценки из-за
- 38. Основные выводы по механизму исправления ошибок на базе государственного бюджетного учреждения Независимости от типа поданного обращения,
- 40. Бизнес Петербурга оспаривает в 2020 кадастровую стоимость 1,3 тыс. объектов недвижимости Замечания ожидаемо в основном касались
- 41. Факультативно: Новшества 2020 (обзор) 11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 269-ФЗ от
- 42. Продолжение: Новшества 2020 До начала применения новых правил кадастровую оценку будут проводить не ранее чем через
- 43. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в зависимости от оснований их определения
- 44. Продолжение: Новшества 2020 Напомню что согласно предыдущей редакции части 1 ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ
- 45. Продолжение: Новшества 2020 В текущей редакции подать заявление можно до момента, пока кадастровая стоимость является актуальной,
- 46. Продолжение: Новшества 2020 Новые правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости вступят в силу с
- 47. Продолжение: Новшества 2020 Если говорить о тенденции дальнейшего развития оспаривания на базе ГБУ, то однозначный ответ
- 48. Совещание 2020 В связи с экономической ситуацией, вызванной пандемией коронавируса, городское правительство решило перенести мероприятия на
- 50. Скачать презентацию
Понятие «оценка» складывается в 19 веке. В.Даль определил понятие «оценивать» или
Понятие «оценка» складывается в 19 веке. В.Даль определил понятие «оценивать» или
Прежде, в 18 -19 веках оценщиков называли ценовщиками.
Основными требованиями к оценщикам в 18 веке были правдивость и объективность: «..перед оценкою за день ценовщиков приводить к присяге в том, что им ценить правдивою ценою, не прибавляя, не убавливая цены, под опасением штрафа, яко нарушителям своей присяги» (Полное собрание законов Российской империи. Том 10,1737-1739гг., стр. 455).
«Не могут быть ценовщиками: 1) лица, замеченные в явных пороках; 2) должники, признанные несостоятельными; 3) сами истцы». Так определялось в законе Российской империи (1849 июль 19(23405) параграф 96).
Эти требования сохранилось и ныне, хотя и в менее жесткой форме
История развития оценки и оценочной деятельности
В настоящее время ни у кого
История развития оценки и оценочной деятельности
В настоящее время ни у кого
Оценка — процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки
Государство — особая организация общества, объединённого общими социальными, культурными интересами, занимающая
Государство — особая организация общества, объединённого общими социальными, культурными интересами, занимающая
Государство призвано выполнять такие функции, как установление правовых норм, регулирующих общественные отношения и поведение граждан, обеспечение правопорядка, организация, координация и регулирование экономических процессов, реализация принципа социальной справедливости и многие другие.
Для осуществления данных функций необходимо финансирование. Первоначальным источником финансирования выступали налоги.
Первыми налогами были налоги на базовые ценности: землю, скот, работников.
Следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18-19 веках, сохранились
Следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18-19 веках, сохранились
Оценочная деятельность в современной Европе.
В европейских странах профессия оценщика возникла на заре ХХ века. В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 — 70-х годах.
В 1977 году произошло объединение оценщиков Европы и создание Европейской группы оценщиков основных фондов (TEGOVOFA).
В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности.
Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г.
Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, в России начала формироваться
Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, в России начала формироваться
С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».
Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня
Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня
Устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки
Устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки
К 1914 году развитие оценки недвижимости достигло естественное совершенствование и было остановлено. После 1917 года вместе с ликвидацией частной собственности на землю и имущество интерес к оценочной деятельности был утрачен. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.
Современный российский рынок недвижимости начал формироваться с 90-х годов.
В 1990 г.
Современный российский рынок недвижимости начал формироваться с 90-х годов.
В 1990 г.
Положение разработано исходя из необходимости реорганизации государственного имущества по реальной стоимости с учетом его фактического состояния, а также исходя из перспектив развития, финансового состояния выкупаемого предприятия и с учетом других факторов, влияющих на оценку стоимости имущества. Оценка стоимости имущества, возлагалась на комиссию, создаваемую Фондом государственного имущества Союза ССР.
Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и российскими организациями. А в 1993 г. создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков — Российское Общество Оценщиков (РОО).
История становления оценочной деятельности в России
Начиная с 1993 года, в
История становления оценочной деятельности в России
Начиная с 1993 года, в
5 марта 1993 года формируется Российское общество оценщиков. Концепция оценки недвижимости и бизнеса впервые была представлена в России осенью 1994 года на семинаре Института экономического развития Мирового банка реконструкции и развития. Начиная с этого момента, в нашей стране развивается западная модель оценки стоимости недвижимости и начинает формироваться методология ее применения в целях налогообложения. Провозглашается независимость оценки, обязательное применение трех подходов к расчету стоимости, преимущественность определения стоимости на основе анализа рынка недвижимости. Стоимость определяется для наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Здесь очевидно влияние времени перемен – предпринимательское восприятие социального мира и преобладание функционального императива экономической эффективности
Эволюция формирования понятия «кадастровая оценка»
Эволюция формирования понятия «кадастровая оценка»
С 2000 года в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами
С 2000 года в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами
Актуальность вопросов, связанных с организацией кадастровой оценки, возросла с принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 года № 141
«О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», вносящего изменения в Части II Налогового кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 1 января 2006 года. Указанным законом была определена основа формирования налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка, - определяемой в рамках кадастровой оценки
В федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» №2, с
В федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» №2, с
Под рыночной стоимостью согласно ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной
Под рыночной стоимостью согласно ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной
1)одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5)платеж за объект оценки выражен в денежной форме .
Дальнейшим последовательным шагом в определении места кадастровой оценки в системе нормативно-правовых актов явились новые законодательные инициативы в области регулирования оценочной деятельности.
Новым этапом в развитии нормативно-правового обеспечения кадастровой оценки стали изменения, введенные
Новым этапом в развитии нормативно-правового обеспечения кадастровой оценки стали изменения, введенные
«Об оценочной деятельности в РФ». Так, с ведением главы III «Государственная кадастровая оценка» законодательно было определено понятие «государственная кадастровая оценка». В 2016 году в понятие кадастровой оценки, в соответствии со статьей 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" входило совокупность действий, включающих в себя:
1)принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2)формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
3)отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
4)определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
5)экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
6)утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
7)внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости
В Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №
В Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №
1)сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
2)определение ценообразующих факторов объектов оценки;
3)сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
4)группировка объектов оценки;
5)сбор рыночной информации;
6)построение модели оценки;
7)анализ качества модели оценки;
8)расчет кадастровой стоимости;
9)составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
С 1 января 2017 года в силу вступил Федеральный закон №
С 1 января 2017 года в силу вступил Федеральный закон №
«О государственной кадастровой оценке». Согласно ст. 6 данного закона под кадастровой оценкой понимается совокупность установленных ч. 3 ст. 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Основополагающей фазой к проведению ГКО является подготовка, включающая в себя, сбор,
Основополагающей фазой к проведению ГКО является подготовка, включающая в себя, сбор,
Большую роль для определения кадастровой стоимости играет мониторинг рынка недвижимости. ГБУ
Большую роль для определения кадастровой стоимости играет мониторинг рынка недвижимости. ГБУ
ГБУ производит ценовое зонирование, которое делит территорию на ценовые зоны, с целью представления в графическом и семантическом виде информации рынка недвижимости. Оценочная зона часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.
Далее на основе данных рынка и оценочного зонирования определяются ценообразующие факторы.
Далее на основе данных рынка и оценочного зонирования определяются ценообразующие факторы.
Группировка объектов оценки. Все объекты разбиваются на группы на основании анализа информации о рынке, обоснования модели оценки КС, состава и сведений ценообразующих факторов.
Следующий этап - определение ГБУ кадастровой стоимости сгруппированных объектов недвижимости. Государственная кадастровая оценка производится с применением методов массовой оценки. Для определения кадастровой стоимости используются сравнительный, затратный и доходный подходы.
После определения кадастровой стоимости необходимо произвести контроль качества результатов путем анализа
После определения кадастровой стоимости необходимо произвести контроль качества результатов путем анализа
По итогам определения кадастровой стоимости в открытом доступе публикуются промежуточные отчетные документы. Так же проектный доку-мент направляют в Росреестр на проверку соответствия требований к отчету. Если в ходе проверки было выявлено несоответствие, бюджетное учреждение устраняет его и представляет в Росреестр исправленные промежуточные от-четные документы для повторной проверки. После проверки Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят рабочих дней для ознакомления и представления замечаний. Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения указанной проектной документации.
Далее бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные от-четные документы по итогам
Далее бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные от-четные документы по итогам
Далее производится утверждение результатов определения кадастровой стоимости уполномоченный органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта.
Главной темой второго дня научно-практической конференции «ГКО-2020. Новые горизонты. Цифровизация» стало обсуждение видов специального программного обеспечения государственной кадастровой оценки, используемого государственными бюджетными учреждениями в разных субъектах РФ.
Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1
Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1
К правоотношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или в соответствии с Федеральным за-коном от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, дом 1-3, 6 подъезд
Телефон: +7 (812) 445-51-33 канцелярия, +7 (812) 445-51-62 управление по работе с заявителями
Email: info@ko.spb.ru
ПОДХОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта
ПОДХОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта
Основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Данный подход чаще всего используется для определения стоимости объектов капитального строительства
Основан на предположении о том, что текущая стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход, поступающий в течение периода владения этим объектом, включая доход от его продажи
ПРОЦЕДУРА ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ДОСУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА
СУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА
ОСПАРИВАНИЕ ЧЕРЕЗ КОМИССИЮ
Основанием для
ПРОЦЕДУРА ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
ДОСУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА
СУДЕБНАЯ ПРОЦЕДУРА
ОСПАРИВАНИЕ ЧЕРЕЗ КОМИССИЮ
Основанием для
ОСПАРИВАНИЕ ЧЕРЕЗ СУД
Административным истцом могут быть заявлены следующие требования:
об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии
ОСПАРИВАНИЕ
ЧЕРЕЗ ГБУ
Основанием для пересчета – наличие технической и (или) методической ошибки
ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РЗЪЯСНЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ОПРЕДЕЛЕНИЕМ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Заявление
ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ РЗЪЯСНЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ОПРЕДЕЛЕНИЕМ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Заявление
ГБУ
Юридические, физические лица, органы государственной власти, органы местного самоуправления
Проверка соответствия требованиям ФЗ №237:
ФИО, адрес места жительства физ.лица, полное наименование юр.лица, кадастровый номер и адрес объекта недвижимости, доверенность (при необходимости), электронная подпись (при необходимости)
Документы, подтверждающие, что КС затрагивают права или обязанности заявителя
Мотивированный отказ
Рассмотрение заявления. Выявление ошибок
Ошибок нет
Выявлено наличие ошибок
Предоставление разъяснений заявителю
Пересчет КС
Понижение КС
Отказ в пересчете
Предоставление разъяснений заявителю
Предоставление решения о пересчете и разъяснений заявителю
Пересчет всех ОН, в отношении которых не было подано заявление
Передача данных уполномоченному органу субъекта РФ
Почта, Интернет
Проверка необходимости пересчета КС
Отсутствие
необходимости. Отказ в пересчете
Обоснование необходимости пересчета КС
Определение типа ошибки:
1. Системная/ Единичная
2. Техническая/Методическая
Системная ошибка
Единичная ошибка
Увеличение КС
Предоставление решения о пересчете и разъяснений заявителю
Передача данных уполномоченному органу субъекта РФ
Предоставление разъяснений заявителю
Понижение КС
Пересчет КС
ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ТЕХНИЧЕСКИХ И (ИЛИ) МЕТОДИЧЕСКИХ ОШИБОК, ДОПУЩЕННЫХ
ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ ОБ ИСПРАВЛЕНИИ ТЕХНИЧЕСКИХ И (ИЛИ) МЕТОДИЧЕСКИХ ОШИБОК, ДОПУЩЕННЫХ
Проверка соответствия требованиям ФЗ №237:
ФИО, адрес места жительства физ.лица, полное наименование юр.лица, кадастровый номер и адрес ОН, доверенность (при необходимости), электронная подпись (при необходимости)
Документы, подтверждающие, что КС затрагивают права или обязанности заявителя
Суть обращения
Информацию о необходимости предоставления разъяснений
Декларация о характеристиках ОН (необязательно)
Заявление об исправлении ошибки
Юридические, физические лица, органы государственной власти, органы местного самоуправления
Почта, МФЦ, Интернет
ГБУ
Мотивированный отказ
Рассмотрение заявление. Выявление ошибок
Ошибок
нет
Отказ в пересчете. Предоставление решения заявителю
Выявлено наличие ошибки
Системная ошибка
Увеличение КС
Понижение КС
Отказ в пересчете
Предоставление разъяснений заявителю
Запрос о предоставлении информации в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации ( в случае необходимости)
Единичная ошибка
Проверка необходимости пересчета КС
Отсутствие необходимости
Обоснование необходимости пересчета КС
Предоставление решения о пересчете и разъяснений заявителю
Передача сведений о КС уполномоченному органу субъекта РФ
Понижение КС
Предоставление решения о пересчете и разъяснений заявителю
Пересчет всех ОН, в отношении которых не было подано заявление
Передача данных уполномоченному органу субъекта РФ
ЗАКОНОПРОЕКТ
Предлагает ввести в действие индекс рынка недвижимости – мониторинг реальных сделок,
ЗАКОНОПРОЕКТ
Предлагает ввести в действие индекс рынка недвижимости – мониторинг реальных сделок,
Наделяет государственное бюджетное учреждение функциями установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости
Идея передать все полномочия по оспариванию кадастровой стоимости бюджетному учреждения обсуждалась в профессиональном сообществе достаточно долго. Многие отмечают, что такая система похожа на замкнутый круг: сами определяют кадастровую стоимость и сами же рассматривают заявления о ее оспаривании. Минэкономразвития отказывается принимать такую точку зрения.
Юридическими лицами подано 108 заявлений, физическими лицами - 39 заявлений.
земельные участки
Юридическими лицами подано 108 заявлений, физическими лицами - 39 заявлений.
земельные участки
нежилые здания – 33;
жилые помещения – 13;
машино-места – 2;
жилые здания – 2.
- 50 заявлений об исправлении технической и (или) - методологической ошибки, допущенных при определении кадастровой стоимости;
- 98 заявлений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.
ОБЩАЯ СТАТИСТИКА ПО ВСЕМ ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ
В период с 01.01.2019 по 25.03.2019 в СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» было подано 148 обращений, из них:
Обращения поступили в отношении 239 объектов недвижимости
По состоянию на 28.04.219 рассмотрены обращения и приняты решения в отношении
По состоянию на 28.04.219 рассмотрены обращения и приняты решения в отношении
в отношении 156 объектов ошибки в величине кадастровой стоимости ошибки не выявлено;
наличие ошибки установлено в отношении 22 объектов недвижимости;
в рассмотрении отказано в отношении 40 объектов недвижимости (29 обращений);
обращения находятся на стадии рассмотрения - 21 объект недвижимости
В отношении 218 объектов недвижимости принято:
17 решений о пересчете кадастровой стоимости;
5 решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости, поскольку исправление ошибки приводит к увеличению кадастровой стоимости;
196 решений об отказе в пересчете кадастровой стоимости, поскольку ошибка не выявлена
ОБЩАЯ СТАТИСТИКА ПО ВСЕМ ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ
В рассмотрении обращений было отказано по следующим причинам:
!отсутствие электронной
В рассмотрении обращений было отказано по следующим причинам:
!отсутствие электронной
!обращение не содержало информацию, а также документы, подтверждающие, что результаты государственной кадастровой оценки затрагивают права или обязанности (18 обращений);
! не приложены документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (1 обращение);
! нечитаемые документы (1 обращение);
! отсутствие сведений об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес) (совместно с другими причинами);
! отсутствие взаимосвязи между правообладателем объекта недвижимости и заявителем (совместно с другими причинами).
ОБЩАЯ СТАТИСТИКА ПО ВСЕМ ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ
Среди выявленных ошибок 19 составляют единичные технические ошибки, 3 –единичные методологические ошибки
СЕГМЕНТ «ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ»
Дорога на землях для «для сельскохозяйственного использования»
Выявленные причины увеличения/снижения
СЕГМЕНТ «ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ»
Дорога на землях для «для сельскохозяйственного использования»
Выявленные причины увеличения/снижения
Отсутствие в ЕГРН сведений об обременениях земельного участка на дату оценки, и, как следствие, неприменение понижающего коэффициента по данному фактору при определении его кадастровой стоимости, приводит к увеличению кадастровой стоимости объекта.
Группировка застроенных земельных участков производилась исходя из назначения объектов капитального строительства, зарегистрированных в их границах
В таблице представлена принадлежность земельных участков к оценочным группам
Факт наличия ошибки выявлен по 17 земельным участкам:
в отношении 16
Факт наличия ошибки выявлен по 17 земельным участкам:
в отношении 16
в отношении 1 земельного участка был неправильно установлено значение ценообразующего фактора (ЦОФ).
СЕГМЕНТ «ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ»
Пересчет кадастровой стоимости осуществлен по 13 земельным участкам, что во многих случаях существенно снизило кадастровую стоимость.
Процентное соотношение кадастровой стоимости после пересчета к кадастровой стоимости, определенной в процессе ГКО 2018.
СЕГМЕНТ «ЗДАНИЯ»
Выявленные причины увеличения/снижения кадастровой стоимости
В сегменте «нежилые здания было установлено
СЕГМЕНТ «ЗДАНИЯ»
Выявленные причины увеличения/снижения кадастровой стоимости
В сегменте «нежилые здания было установлено
СЕГМЕНТ «ПОМЕЩЕНИЯ»
В сегменте «Нежилые помещения» были пересчеты величины кадастровой стоимости 2
СЕГМЕНТ «ПОМЕЩЕНИЯ»
В сегменте «Нежилые помещения» были пересчеты величины кадастровой стоимости 2
Объекты оценки из-за недостатка информации об их использовании, отнесены к другим функциональным группам, что привело к завышению величины кадастровой стоимости.
В результате пересчета кадастровая стоимость снизилась на 40 %
В таблице представлена принадлежность помещений к оценочным группам
Основные выводы по механизму исправления ошибок на базе государственного бюджетного учреждения
Независимости
Основные выводы по механизму исправления ошибок на базе государственного бюджетного учреждения
Независимости
Данная система совершенно бесплатна, для подачи обращения необходимо собрать только нужный пакет документов.
Законопроект передает функции оспаривания полностью в руки государственного бюджетного учреждения.
Выводы по исследованию
Подводя итоги исследования, можно сделать вывод о том, что основное влияние на величину кадастровой стоимости оказала именно новая методология расчета.
Ошибок в расчетных действиях ГБУ не выявлено. Причиной допущенных ошибок является недостаток информации об объектах оценки (информация о фактическом использовании объекта недвижимости, недостаток информации сведений ЕГРН). В результате исправления ошибок кадастровая стоимость объектов недвижимости снижалась на 10-90%.
Причиной отказов со стороны ГБУ является несознательный подход к процедуре со стороны правообладателей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Бизнес Петербурга оспаривает в 2020 кадастровую стоимость 1,3 тыс. объектов недвижимости
Замечания
Бизнес Петербурга оспаривает в 2020 кадастровую стоимость 1,3 тыс. объектов недвижимости
Замечания
В этом году в Петербурге впервые расчёт был с учётом НДС, хотя, например, в Москве так считают уже давно. Ответ ГБУ: включение НДС предусмотрено п. 7.1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке. Сейчас рассматриваются замечания не по существу, а технические ошибки и неточности. При письменном обращении ведомство- письмо, в котором выразили общее несогласие с оценкой, и получили в ответ отписку, что оценка проводится в соответствии с нормативами. Само оспаривание кадастровой стоимости возможно только в комиссии, и этот процесс всегда долгий и мучительный.
Значительная часть замечаний связана с включением в кадастровую стоимость зданий величины налога на добавленную стоимость (НДС).
Вопрос о том, включён ли в кадастровую стоимость объекта недвижимости НДС, является предметом судебных споров уже многие годы. Определение кадастровой стоимости с учётом НДС фактически приводит к взиманию “налога с налога”. Такой подход, безусловно, нельзя считать правомерным. С этим согласен и Верховный суд, с 2018 года он последовательно занимает позицию, что НДС не должен включаться в кадастровую стоимость,
— Однако вопрос не закрыт. С одной стороны, общие аргументы, высказанные ВС в пользу невключения НДС в кадастровую стоимость, сохраняют свою силу. С другой — доказать свою правоту в суде, скорее всего, будет не так просто. Даже до принятия новых рекомендаций собственникам зачастую приходилось доходить до ВС в данном вопросе.
Теперь ситуация ещё больше усугубится — суды первых инстанций вполне могут занять формальную позицию о том, что кадастровая стоимость правомерно определена в соответствии с методическими рекомендациями".
Факультативно: Новшества 2020 (обзор)
11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный
Факультативно: Новшества 2020 (обзор)
11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный
В частности в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены следующие изменения:
Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости.
В городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения - через два года.
В отношении проведения государственной кадастровой оценки земельных участков изменения применяются с 1 января 2022 года.
В отношении проведения государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест с 1 января 2023 года.
Продолжение: Новшества 2020
До начала применения новых правил кадастровую оценку будут проводить
Продолжение: Новшества 2020
До начала применения новых правил кадастровую оценку будут проводить
При этом государственная кадастровая оценка не проводится в случае, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.
В соответствии со ст.6 Закона № 269-ФЗ в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки.
В 2023 году во всех субъектах Российской Федерации должна быть проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в
с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. При этом акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости будет вступать в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования;
с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения;
со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых в результате:
исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН;
внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;
исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ, в сторону уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости;
со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст.16 или ч.2 ст.17 Федерального закона № 237-ФЗ;
со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ, в сторону ее увеличения;
с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет;
с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ;
с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости, при определении кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 ст.19.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Продолжение: Новшества 2020
Напомню что согласно предыдущей редакции части 1 ст. 18
Продолжение: Новшества 2020
Напомню что согласно предыдущей редакции части 1 ст. 18
Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).
Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.
Изменения по срокам подачи такого заявления начнут действовать с 1 января 2021 года.
Продолжение: Новшества 2020
В текущей редакции подать заявление можно до момента, пока
Продолжение: Новшества 2020
В текущей редакции подать заявление можно до момента, пока
Установление кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости будет осуществляться бюджетным учреждением.
В соответствии с предыдущей редакцией статьи 22 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, специальной комиссией в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или МФЦ заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в период со дня постановки объекта на государственный кадастровый учет до дня снятия с этого учета, но не позднее шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Продолжение: Новшества 2020
Новые правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости
Продолжение: Новшества 2020
Новые правила рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости
Необходимо сохранить и развивать институт оспаривания кадастровой стоимости недвижимости как цивилизованный механизм разрешения споров в соответствие с рыночными реалиями.
В нынешнем экономическом положении страны вопрос объективной кадастровой стоимости стоит достаточно остро. И государству, и бизнесу, и гражданам нужны понятные правила, прозрачная процедура и отлаженный механизм оспаривания результатов кадастровой оценки. Поэтому внедрение оспаривания кадастровой стоимости на базе ГБУ можно считать достаточно эффективной и жизнеспособной системой. Стоит отметить, что в независимости от типа поданного обращения, ГБУ проверяет весь массив данных на наличие ошибок в кротчайшие сроки. Такая система помогает выявить наличие или отсутствия ошибок в отношении сотни объектов недвижимости одновременно. Для налогоплательщиков данная система совершенно бесплатна, для подачи обращения необходимо собрать только нужный пакет документов, что является существенный плюсом.
Продолжение: Новшества 2020
Если говорить о тенденции дальнейшего развития оспаривания на базе
Продолжение: Новшества 2020
Если говорить о тенденции дальнейшего развития оспаривания на базе
Подводя итоги исследования, можно сделать вывод о том, что основное влияние на величину кадастровой стоимости оказала именно новая методология расчета.
Основные изменения в методологии, касающиеся оценки земельных участков: оценка застроенных земельных участков производилась исходя из вида фактического использования, незастроенных участков – с учетом ВРИ, зарегистрированного в ЕГРН, за исключением земельных участков сельхозназначения (с учетом наличия разработанной градостроительной документации).
Основные изменения, касающиеся зданий и нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях: определение физического износа – в соответствии с формулами, приведенными в Методических указаниях, изменение группировки в соответствии с Методическими указаниями, учет сведений об аварийном (ветхом) состоянии объектов, рост стоимости затрат на строительство с 2014 года – около 25%.
Изменения, касающиеся помещений, расположенных в МКД: учет функционального использования помещений.
Ошибок в расчетных действиях ГБУ не выявлено. Причиной допущенных ошибок является недостаток информации об объектах оценки (информация о фактическом использовании объекта недвижимости, недостаток информации сведений ЕГРН). В результате исправления ошибок кадастровая стоимость объектов недвижимости снижалась на 10-90%.
Причиной отказов со стороны ГБУ является несознательный подход к процедуре со стороны правообладателей.
Таким образом, введение нового механизма изменения кадастровой стоимости, реализованного при участии ГБУ, является рациональным решением. Такая система позволит повысить качество самой ГКО и снизить количество досудебных (через комиссию) и судебных споров.
Совещание 2020
В связи с экономической ситуацией, вызванной пандемией коронавируса, городское
Совещание 2020
В связи с экономической ситуацией, вызванной пандемией коронавируса, городское
Так, земельные участки власти планируют оценить в 2022 году. Оценку зданий, сооружений и машиномест планируется провести еще спустя год.
До указанных сроков будут действовать результаты оценки 2018 года.
При этом отмечается, что принятые меры приведут к недоимке бюджета в размере 14 млрд рублей.