Закон об ипотеке и ГК РФ

на формально специальном характере норм Закона об ипотеке
П. 4 ст. 334 ГК РФ - к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге
постановление Президиума ВАС РФ № 6235/08 от 21.10. 2008
21 Закон, вносящих изменения в Закон об ипотеке
Закон № 361-ФЗ от 03.07.2016 -
Закон № 328-ФЗ от 25.11.2017
Закон № 486-ФЗ от 31.12.2017 – о договоре управления ипотекой
Либеральный подход – исходит из отсутствия у норм Закона об ипотеке специального характера, если эти нормы повторяли общие нормы о залоге ГК РФ 1994 г.

ГК РФ
П. 2 ст. 340 ГК РФ
Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.
Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.
абз. 2 п. 3 ст. 349 ГК РФ - «взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если …предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке».
подпункт 1 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке - удовлетворение требований залогодержателя в во внесудебном порядке, не допускается, если (ред. до ГК РФ)
«предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу».
предметом ипотеки является жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке (в ред. Закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
Признаки ипотечной нормы в ГК РФ
Указание на ипотеку
Указание на имущество, включающее недвижимость
Указание на залог подлежащий государственной регистрации
Нормы ГК РФ о залоге иного, чем недвижимое имущество в
Ст. 350.2 ГК РФ - Порядок проведения торгов при реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам

для залога и для ипотеки
П. 5 ст. 334 ГК РФ – судебный залог
Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены.
Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.
П. 94 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25
силу пункта 1 статьи 342 ГК РФ требования залогодержателей удовлетворяются в порядке очередности, определяемой по дате, на которую соответствующий залог считается возникшим. Для ареста, наложенного судом или судебным приставом исполнителем, такой датой считается дата наложения ареста, а в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, - дата внесения в соответствующий государственный реестр записи об аресте (пункт 2 статьи 8.1, пункт 5 статьи 334, пункт 1 статьи 342.1 ГК РФ).
Нормы ГК РФ, в отношении которых неизвестно, применяются ли они при ипотеке

основании судебного акта об обеспечении исковых требований или об обеспечении исполнения судебного акта ? Или
и на основании постановления судебного пристава исполнителя об аресте в порядке исполнения судебного акта ?
только при аресте имущества судом и судебным приставом? Или
и при принятии иных обеспечительных мер судом, запрещающих должнику распоряжаться имуществом?
включая запрет органу регистрации вносить в ЕГРП записи в отношении имущества?
Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25
Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 (по исполнительному производству)
Определение ВС РФ № 301-ЭС16-16279 от 19.01.2017
Обзор ВС РФ № 2 за 2017
Принцип равенства кредиторов, требования которых относятся к одной категории выплат (п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве), не допускает введение судом, рассматривающим дело о несостоятельности, различного режима удовлетворения одной и той же выплаты в зависимости от процедурных критериев, то есть в зависимости от того, как будет разрешено ходатайство о наложении ареста.
Таким образом, из системного толкования названных норм права, а также ст. 2, 18.1, 138 Закона о банкротстве следует, что преимуществом по отношению к другим кредиторам в деле о несостоятельности (залоговый приоритет) обладают кредиторы, обязательства должника перед которыми обеспечены залогом в соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, то есть ординарным залогом.

73
"2.1. В случае неуплаты в течение одного месяца задолженности по налогам (сборам, страховым взносам), указанной в решении о взыскании, исполнение которого обеспечено наложением ареста на имущество в соответствии с настоящим Кодексом, либо вступления в силу решения, предусмотренного пунктом 7 статьи 101 настоящего Кодекса, исполнение которого обеспечено запретом на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента) без согласия налогового органа, имущество, в отношении которого применен указанный в настоящем пункте способ обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов (сборов, страховых взносов) или принята обеспечительная мера, признается находящимся в залоге у налогового органа на основании закона.Залог, возникающий в соответствии с настоящим пунктом в отношении имущества, находящегося в залоге у третьих лиц, признается последующим залогом.Залог в соответствии с настоящим пунктом не возникает в отношении имущества, находящегося к моменту наступления указанных в настоящем Кодексе обстоятельств, влекущих возникновение залога, в залоге у третьих лиц, если по правилам гражданского законодательства Российской Федерации передача такого имущества в последующий залог не допускается.В случае возникновения залога у налогового органа на основании закона предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации последствия залога не распространяются на денежные средства на счетах, вкладах (депозитах), предназначенные для удовлетворения требований в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, которые предшествуют исполнению обязанности по уплате налогов (сборов, страховых взносов).Залог, возникающий в соответствии с настоящим пунктом, подлежит государственной регистрации и учету в соответствии с правилами, предусмотренными гражданским законодательством Российской Федерации

1 июля 2014 г. (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
Закон об ипотеке
Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ вводит в положения Закона об ипотеке, упоминающие о государственной регистрации договора об ипотеке слова "(в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке)".
Сохраняются и другие нормы, связанные с государственной регистрацией договора об ипотеке (ст. 12)
Сохраняется первое предложение п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
П. 2 ст. 11 Закона об ипотеке –
«Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки».
П. 3 ст. 11 Закона об ипотеке
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом
Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации
П. 3 постановления Пленума N 25 от 23.06.2015
Абз. 2 п. 1 ст. 342.1 ГК РФ
Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно.

том числе о первоначальном залогодержателе),
предмете ипотеки,
существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения,
сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки,
сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке),
наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего хранение документарной закладной или электронной закладной.
договор управления залогом (статья 356 Гражданского кодекса Российской Федерации), при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными настоящей частью, вносятся сведения об управляющем залогом, залогодержателях и договоре управления залогом.
Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной.

путем составления одного документа, подписанного сторонами, (п. 1 ст. 10 Закона)
Нотариальная форма договора об ипотеке в случаях, предусмотренных соглашением сторон или договором
обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке (ст. 55)
договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 339 ГК РФ)
соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ)
государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке (ст. 20)
договор ипотеки доли в праве собственности на недвижимость (ст. 42 Закона о регистрации недвижимости)

отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Договор ипотеки доли в праве собственности на квартиру
Договор ипотеки квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме?
Ст. 75 Закона об ипотеке
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Договор об ипотеке нежилого помещения в нежилом доме?
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания«
ЗК РФ – приобретение з.у. под зданием в общую долевую собственность

у залогодателя
 В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Ст. 335 ГК РФ – Последствия во всех случаях, когда залогодатель не имел прав на заложенное имущество
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Верховного Суда РФ от 10.07.2018 N 14-КГ18-9 – применена ст. 335 ГК РФ –применена ст. 335 ГК РФ – ипотека сохранена
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.01.2017 по делу N 310-ЭС16-14179, А64-5745/2015
суды необоснованно отклонили ссылку общества на судебную практику применения законодательства о залоге, сложившуюся до 01.07.2014, поскольку выводы о сохранении права залога за добросовестным залогодержателем при применении последствий недействительности сделки, на основании которой залогодатели приобрели переданное впоследствии в залог имущество, сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 07.06.2013 N 16513/11), хотя и в связи с признанием соответствующих сделок недействительными по иным, нежели в настоящем споре, основаниям, однако же не поставлены в зависимость от этих оснований и иным образом наличием именно этих оснований не обусловлены.
Поскольку спорная квартира выбыла из владения Полищука М.Ю. на основании договора, то есть по его воле, последующее признание соответствующей сделки притворной не может затрагивать залоговых прав банка (залогодержателя), который не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения этой квартиры, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за Ивановым М.В. (залогодатель). Собственник квартиры, которым в результате универсального правопреемства стало муниципальное образование, должен иметь права и нести обязанности залогодателя по договору об ипотеке квартиры от 25.01.2008. Следовательно, у судов отсутствовали основания для отказа в иске, направленном на защиту прав добросовестного залогодержателя, а заявленное требование подлежало удовлетворению за счет предмета ипотеки, перешедшего к муниципальному образованию.
Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 305-ЭС17-12363 по делу N А40-108936/2016 (договор от 2012 г.)
суды, установив, что договор об ипотеке заключен на основании ничтожной сделки лицом, не являющимся законным владельцем имущества, пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований
Довод заявителя о сохранении права залога за залогодержателем в силу добросовестности залогодержателя относятся к фактическим обстоятельствам спора, разрешение которого не относится к компетенции суда кассационной инстанции
Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2017 N 302-ЭС17-9105 по делу N А19-791/2016 (договор от 05.08.2015)
Довод заявителя об отсутствии оснований для прекращения ипотеки со ссылкой на то, что право залога за залогодержателем сохраняется в случае признания недействительной сделки о правах собственности залогодателя на заложенное имущество при доказанности добросовестности залогодержателя является необоснованным, поскольку сделка по отчуждению имущества первоначальным собственником признана недействительной в силу ее ничтожности, а поскольку имущество, являвшееся предметом ипотеки, истребовано у залогодателя на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. При таких обстоятельствах собственник незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога.

342 предусматривает, что «последующий залог допускается, если иное не установлено законом».
п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке предусматривает, что «последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке».
П. 3 ст. 43 - Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Подчеркнутые слова исключены – Законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ
П. 3 ст. 61 Закона об ипотеке и п. 8 ст. 342.1 ГК РФ
«после распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, между всеми залогодержателями реализованного заложенного имущества, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности, установленной на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, распределяются суммы неустойки, иных штрафных санкций, а также убытков, подлежащих уплате залогодержателю в соответствии с условиями обеспеченного ипотекой обязательства».
Может ли быть арестовано по ходатайству кредитора в порядке принятия судом обеспечительных мер недвижимое имущество должника, уже заложенное по ипотеке, если такой арест может привести к возникновению права залога (п. 5 ст. 334 ГК РФ), но последующая ипотека допускается только с согласия предшествующего залогодержателя

26 и 27 основания для приостановления и отказа в государственной регистрации
12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;
13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;
15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
Ст. 53
4. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

на основании соглашения
Отсутствуют правила о порядке государственной регистрации
Общие проблемы толкования и применения ст. 342 и 342.1 ГК РФ

предусмотрено законом или договором), если
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества
С согласия залогодержателя – в иных случаях
П. 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» - оспорить сделку нельзя
Даже если необходимо согласие залогодержателя
Права прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
Как зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества, заложенного по ипотеке, без согласия залогодержателя с учетом п. 4 ст. 53 Закона о регистрации недвижимости

РФ -
п. 1 ст. 339 ГК РФ
В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Закон об ипотеке
П. 1 ст. 9
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

в соответствии с которым стоимость предмета залога в договоре залога «определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом».
п. 2 ст. 340 ГК РФ - в договор залога может быть включено условие, в соответствии с которым изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона является основанием для изменения или прекращения залога, в том числе является основанием для распространения залога на иное имущество, для досрочного возврата кредита или иных неблагоприятных для залогодателя последствия. Подобные условия ничтожны только при залоге, обеспечивающем обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита.

предмета ипотеки в договоре об ипотеке
Подпункт 9 п. 1 ст. 14 - в закладной должна быть указана, установленная в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки
Ст. 54.1 - не допускается обращение взыскания при наличии одновременно следующих условий:
сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Подпункт 3 п. 10 ст. 59 Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.
Ст. 70,71 – ипотека предприятия
Порядок оценки предмета ипотеки
п. 3 ст. 9
«оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Подпункт 9 п. 1 ст. 14 –
Подпункт 3 ст. 41.1 - на основании соглашения залогодателя с залогодержателем об оценке предоставленного жилого помещения, а при его отсутствии - на основании подтвержденной заключением оценщика денежной оценки такого жилого помещения либо на основании его кадастровой стоимости.
Ст. 8 Закона об оценочной деятельности – обязательное привлечение независимого оценщика
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
Ст. 67 Закона об ипотеке – что такое залоговая стоимость з.у.?
1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Залоговая стоимость земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка (в ред. Федеральный закон от 06.06.2019 N 138-ФЗ)

договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида».
Закон об ипотеке
Пункт 2 ст. 9 Закона об ипотеке
«предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием»
П. 9 Обзора ВС РФ № 1 за 2017 - условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности

1 ст. 5 Закона об ипотеке
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Определение ВС РФ от 14.08.2017 № 306-ЭС17-3016(2)
Можно по аналогии применить правила ч. 5 ст. 13 Закона № 214-ФЗ о принудительной регистрации права собственности на возведённый объект, если он отвечает признакам недвижимости, на основании решения об обращении взыскания на предмет ипотеки

арбитражном суде Уральского округа» 10 июня 2015 года
При разрешении споров о включении объекта в состав имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что идентификация имущества в качестве предмета залога может быть подтверждена совершением действий по противопоставлению прав залогодержателя в отношениях с третьими лицами (например, учет в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, ведущийся нотариальным порядком (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ и др.).
Положения абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК РФ не исключают действия иных норм, в частности подп. 1, 2 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ, из содержания которых следует, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ) или бездокументарные ценные бумаги (п. 1 ст. 358.16 ГК РФ).
Если стороны предусмотрели, что предметом залога является часть имущества залогодателя, предмет залога конкретизируется в виде отдельных объектов гражданского оборота, указанием на число, меру, вес определяемых родовыми признаками вещей, а не на долю в правах на них.
Договорное и обязательственное право (общая часть) постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляева и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2017.
Разумеется, тотальный залог, даже будучи учтенным в нотариальном реестре уведомлений о залоге, не может породить залоговые права в случаях, когда для возникновения залога требуется особая, правоустанавливающая регистрация (например, ипотека, залог ценных бумаги и т.п.
Зикун И.И. Концепция глобального обеспечения в гражданском праве зарубежных стран // Опыты цивилистического исследования: Сб. ст. / Отв. ред. А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербаков. М., 2016

только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
П. 1 ст. 64
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
П. 1 ст. 65
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
П. 1 ст. 64.1
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

участка при ипотеке недвижимости определяется правилами главы XII Закона об ипотеке
ИП Президиума ВАС РФ №90 от 28.01.2005 - п. 5
Права аренды считается заложенным (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке)

14.08.2017 № 306-ЭС17-3016(2)
Два режима –
Ипотека на здания, уже имеющиеся на момент ипотеки участка
Ипотека объектов, возведенных после ипотеки участка – ст. 65 Закона об ипотеке
По смыслу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке соответсвующие последствия предусмотрены не только, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды
Определение ВС РФ от 23.03.16 № 305-ЭС15-15840
То обстоятельство, что на момент обращения взыскания построенный объект принадлежит иному лицу, чем арендатор участка (залогодатель права аренды) не означает, что указанный объект не может быть обременён ипотекой
Кроме того, суду необходимо учитывать, что факт принадлежности права аренды земельного участка и права собственности на возведенные на нем строения разным лицам сам по себе не может рассматриваться как обстоятельство, препятствующее признанию за залогодержателем права аренды земельного участка статуса залогодержателя и в отношении строений, находящихся на таком земельном участке.При разрешении данного вопроса суду необходимо оценить предшествующее поведение собственников строений, с точки зрения стандартов добросовестности и разумности, а также выяснить обстоятельства, касающиеся их возможной осведомленности о факте существования ипотеки в отношении спорных строений.Необходимо принять во внимание и то, что лицо, приобретающее право собственности на строения, находящиеся на земельном участке, право аренды которого находится в залоге (о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП), не может быть признано добросовестным приобретателем (в смысле освобождения его имущества от действия залогового режима), если только не докажет, что между сторонами договора об ипотеке права аренды земельного участка имелось законное соглашение о нераспространении ипотеки на строения.

5 Закона об ипотеки
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.03.2018 N Ф01-542/2018 по делу N А43-34748/2015
По условиям договоров ипотеки и договоров купли-продажи одновременно с передачей имущества и прав на здания залогодержателю и покупателю передавались права аренды части первоначального земельного участка с кадастровым номером 52:18:05:294:008, а именно только те части участка, которые находятся под объектами недвижимости, являющимся предметом договоров
Данные части, переданные в аренду по разным договорам и разным лицам, были выделены в отдельные земельные участки 30.12.2014 N 549

339 ГК РФ «Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство».
В соответствии с п. 2 ст. 339 ГК РФ «в договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы»
Закон об ипотеке
Пункт 4 ст. 9 Закона об ипотеке предусматривает, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Ст. 303.2
Если иное не установлено законом, залогодержателем по независимой ипотеке может быть банк или иная кредитная организация. Залогодателем по независимой ипотеке, удостоверенной закладной, может быть коммерческая организация.
Если срок независимой ипотеки не определен или превышает тридцать лет, считается, что независимая ипотека установлена на заложенную недвижимую вещь на тридцать лет

обращения взыскания на предмет залога (предмет ипотеки)
судебный порядок
внесудебный порядок.
ГК РФ и Закон об ипотеке предусматривают, что «взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства» (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
ГК РФ и Закон об ипотеке равно устанавливают правила, не позволяющие обращать взыскания на предмет залога или ипотеки при малозначительности нарушения обязательства, исполнение которого было обеспечено залогом (ипотекой).

требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной
обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

на праве собственности физическому лицу;
2) залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
3) заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества;
4) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
5) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение;
6) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке;
7) предметом ипотеки является земельный участок, который указан в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения;
8) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;
9) право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
10) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.