Финансирование инвестиционных проектов

гарантий, организации лизингового финансирования), при котором источником погашения обязательств является вся хозяйственная и финансовая деятельность Заёмщика, включая доходы, генерируемые проектом

Проектное финансирование - участие Банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитов (выдачи гарантий, организации лизингового финансирования), при реализации которого возврат вложенных средств и получение доходов осуществляются на этапе эксплуатации проекта преимущественно из потока денежных средств генерируемого самим проектом.

Полномочия тербанка и ГОСБ

р., в т.ч. консолидированная управленческая по группе связанных компаний), собственник Объекта коммерческой недвижимости под залог и денежные потоки которого предоставляется кредит

Кредит

ЦЕЛЬ КРЕДИТОВАНИЯ – для осуществления деятельности, предусмотренной Уставом заемщика, в т.ч. рефинансирование банковских кредитов.

ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
Объекты торговой недвижимости (торговые центры, торгово-развлекательные комплексы);
Офисные центры, бизнес-парки;
Склады и логистические комплексы;
Объекты туристической инфраструктуры (гостиницы, пансионаты и др.).

Анализ бизнес-плана деятельности заемщика на период кредитования и анализ заключенных договоров аренды и договоров по текущей деятельности с учетом срока кредитования

Определение чистого денежного потока

ТРЕБОВАНИЯ К ОБЪЕКТУ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:
Местонахождение Объекта – РФ.
Объект введен в эксплуатацию и оформлено на Заемщика свидетельство о праве собственности.
Оформлены земельные правоотношения по Объекту на срок, превышающий на 6 месяцев срок кредитования
Объект не требует капитального ремонта в течении срока кредитования.
Наличие заключенных основных договоров аренды (для объектов офисной недвижимости, складских недвижимости на не менее 50%; для объекта торговой недвижимости на не менее 70% арендопригодной площади Объекта.
Для объектов туристической инфраструктуры: наличие договора на управление объектом/ объектами, заключенного с удовлетворяющим банк профессиональным оператором.

одновременно удовлетворяющая след. требования:
Обеспеченность кредита: залоговая стоимость объекта (не более 75% от рыночной стоимости Объекта) не меньше лимита кредита и суммы плановых процентов за 6 месяцев.
 Экономическая эффективность: возврат кредита за счет средств, генерируемых Объектом в течении срока кредита с коэффициентом покрытия долга в размере:
- для объектов торговой и складской недвижимости – не менее 1,1;
- для объектов офисной недвижимости и туристической инфраструктуры 1,2.

СРОК КРЕДИТОВАНИЯ до 10 лет

СРОК ДОСТУПНОСТИ не более 12-ти месяцев

ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ устанавливается в соответствии с согласованной Банком моделью движения денежных средств по кредиту. Отсрочка погашения основного долга по каждому траншу кредита – до 6 –ти месяцев.

ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ фиксированные, переменные.

КОМИССИОННЫЕ ПЛАТЕЖИ за открытие кредитной линии, плата за пользование лимитом кредитной линии, плата за обслуживание кредита, плата за резервирование, плата за досрочное погашение кредита, неустойка за несвоевременное исполнение обязательств.

МАКСИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР ЕДИНОВРЕМЕННОГО ПЛАТЕЖА В КОНЦЕ СРОКА КРЕДИТОВАНИЯ:
При сроке кредитования до 10 лет включительно – не более 30% от лимита кредитования;
При сроке кредитования до 7 лет включительно – не более 50% от лимита кредитования;
При сроке кредитования до 5 лет включительно – не более 70% от лимита кредитования;

участка, на котором размещен объект). В случае предоставления кредита на цели рефинансирования задолженности по кредиту в ином коммерческом Банке возможно оформление последующей ипотеки Объекта;
Залог 100% уставного капитал Заемщика. В случае если Заемщик владеет несколькими объектами коммерческой недвижимости, возможно оформление залога менее 100%.;
Поручительство контролирующей Заемщика компании/ компаний;
Поручительство контролирующего бенефициара/ бенефициаров Заемщика;
Поручительство связанных с Заемщиком лиц – арендаторов площадей Объекта, если связанному с Заемщиком лицу сдается более 25% арендопригодной площади Объекта.
* В обязательном порядке заключается соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.
** Переданное в залог имущество страхуется от всех рисков, которые могут повлечь его гибель, утрату, недостачу или повреждение.

модернизации и расширения действующего производства или создания нового производства, возмещение ранее понесенных затрат

проектном финансировании от общей стоимости проекта, соответственно не менее 20% при инвестиционном кредитовании /30% при проектном финансировании финансируется за счет собственных источников компании;
ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ фиксированные, переменные.
КОМИССИОННЫЕ ПЛАТЕЖИ плата за открытие кредитной линии, плата за пользование лимитом кредитной линии, плата за обслуживание кредита, плата за резервирование, плата за досрочное погашение кредита, неустойка за несвоевременное исполнение обязательств.
 СПОСОБЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
- единовременным (разовым) зачислением кредитных средств, т.е. предоставление кредита на основании Кредитного договора;
- открытием кредитной линии, в рамках которой Заемщик имеет право на получение и использование кредитных средств в течение определенного в договоре периода;
ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ задолженности строится с учётом нормативного коэффициента покрытия долга, который (в течение периода погашения основного долга) должен составлять не менее 1,4 / при инвестиционном кредитовании не менее 1,5 при проектном финансировании.
ОСНОВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ :
- оборудование, транспортные средства в т.ч. приобретаемое поправочный коэффициент 0,5-0,7;
- объекты недвижимости, поправочный коэффициент 0,5-0,7;
до момента регистрации договора ипотеки также возможно оформление товарно-материальные ценности, в т.ч. запасы готовой продукции, товары, сырье, материалы), поправочный коэффициент 0,5;
В качестве дополнительного обеспечения могут быть оформлены договоры поручительства с юридическими и физическими лицами, непосредственно оказывающими влияние на деятельность предприятия-Заемщика.
* В обязательном порядке заключается соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.
** Переданное в залог имущество страхуется от всех рисков, которые могут повлечь его гибель, утрату, недостачу или повреждение.

согласованной правоустанавливающей и Исходно-разрешительной документации (обязательно действующее разрешение на строительство!)
Экономическая эффективность проекта;
Отсутствие задолженности Заемщика перед другими коммерческими банками по кредитованию Проекта (за искл. целевого кредитования на погашение кредита коммерческого банка)

Требования к проекту

Срок кредита

до 10 лет
Окупаемость проекта

Основные условия кредитования
объектов коммерческой недвижимости

Цель кредита

Финансирование затрат:
- по строительству объекта коммерческой недвижимости;
- на приобретение (выкуп) объекта коммерческой недвижимости;
- по реконструкции объекта коммерческой недвижимости;
- иных затрат, связанных с реализацией проекта (в соответствии с согласованным с Банком бюджетом проекта), в т.ч. возмещение затрат по проекту за счет собственных средств Заемщика

Объекты коммерческой недвижимости

Объекты торговой недвижимости, в т.ч. торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, торгово- выставочные комплексы;
Офисные центры, бизнес-парки;
Склады и логистические комплексы;
Объекты туристической инфраструктуры (гостиницы, пансионаты и др.);
Автосалоны.

(20%)1 , подлежащие инвестированию в Проект до начала финансирования проекта Банком. Источники формирования:
1) собственный капитал Заемщика (уставный капитал, добавочный капитал, нераспределенная прибыль);
2) заемные средства, привлеченные от предприятий Группы или экономически взаимосвязанных с заемщиком лиц на следующих условиях:
- сроком начала погашения заимствований превышает дату полного погашения кредита Банка не менее чем на 6 месяцев;
- уплата процентов по заимствованиям производиться в конце срока, одновременно с погашением заимствования;
- займы не могут быть досрочно истребованы у заемщика;
неуплата заемщиком процентов по займам не является для сторон существенным изменением обстоятельств.

Структура финансирования

Процентные ставки

Основные условия кредитования объектов
коммерческой недвижимости

Фиксированные, переменные

Лимит кредитования

составляет не более 70% (80%) 1 от бюджета проекту, и определяется как величина удовлетворяющая следующим условиям:
- Экономическая эффективность: возврат кредита за счет средств генерируемых Проектом с коэффициентом покрытия долга не менее 1,5 при проектом финансировании и не менее 1,4 при инвестиционном кредитовании;
- Обеспеченность: наличие удовлетворительного для Банка обеспечения на полную сумму обязательств и процентов за 6 месяцев.

1 - при условии, что основным источником погашения кредита (более 50% от суммы обязательств) является чистый денежный поток от осуществления Заемщиком иной деятельности, не связанной с кредитуемым Банком проектом.

Комиссионные платежи

плата за открытие кредитной линии, плата за пользование лимитом кредитной линии, плата за обслуживание кредита, плата за резервирование, плата за досрочное погашение кредита, неустойка за несвоевременное исполнение обязательств.

права –max 0.6);
Соглашение о внесудебной реализации имущества;
Страхование СМР (не менее суммы задолженности/лимита кредитной линии).

Прочие условия

Основные условия кредитования объектов
коммерческой недвижимости

(доходная, расходная часть) по счетам в Банке;
Согласование с Банком основных договоров по проекту (доходная, затратная/ расходная часть), внесение изменений в договоры;
Согласование с банком вносимых изменений в проект;
Оформление ипотеки завершенного строительством объекта;
Прочие

Дополнительные условия кредитования объектов
коммерческой недвижимости

Индивид.предприниматель

Конечные покупатели

Сибирский банк
ОАО «Сбербанк России»

Генподрядчик/
Подрядчик/
Заказчик-Застройщик

Инвестор / Заказчик-Застройщик

Продажа

Выполнение СМР

Финансирование
строительства

Предоставление кредитных средств

Физические лица

Ипотека
Ипотека+
(без доп.залога)

строительству объекта жилой недвижимости и иных затрат, связанных с реализацией Проекта, в т.ч. возмещение ранее понесенных затрат за счет собственных средств Заемщика

Место реализации – Российская Федерация;
Наличие согласованной правоустанавливающей и Исходно-разрешительной документации (обязательно действующее разрешение на строительство!);
Экономическая эффективность проекта;
Отсутствие задолженности Заемщика перед другими коммерческими банками по кредитованию Проекта (за искл. целевого кредитования на погашение кредита коммерческого банка)

Требования к проекту

(Собственный капитал (УК, ДК, прибыль), Заемные средства аффилированных компаний (при определенных условиях), Средства от продажи площадей строящегося Объекта) в бюджете проекта;
Минимум 15% вложено собственных средств в проект (не включая средства от продажи площадей в строящемся Объекте) до начала финансирования Банком; вложение вторых 15% возможно параллельно с Банком
Формирование средств Заемщика за счет прогнозных поступлений от продаж – не более 25% стоимости проекта
Максимум 70% кредитные средства Банка в бюджете проекта.

Структура финансирования

Срок кредита

до 5 лет
Окупаемость проекта (как правило срок строительства +1 год)

Процентные ставки

Основные условия кредитования
объектов жилой недвижимости

Индивидуально (в зависимости от рисков по проекту):
Фиксированные;
Переменная.
Погашение ежемесячно/ежеквартально, отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Прочие условия

Оценка обеспечения (залоговый коэффициент: недвижимость –max 0.75; имущественные права –max 0.6);
Соглашение о внесудебной реализации имущества;
Страхование СМР (не менее суммы задолженности/лимита кредитной линии)

строящегося Объекта, с оформлением предварительного договора
ипотеки и последующим оформлением ипотеки завершенного строительством Объекта.
Залог, определяемый в соответствии с правом владения земельным участком*
Ипотека незавершенного строительством объекта недвижимости;
Залог 100% УК Заемщика;
Поручительство контролирующей Заемщика компании/компаний;
Поручительство контролирующего бенефициара/бенефициаров Заемщика;
Поручительство связанных кредиторов по предоставленным Заемщику внутригрупповым займам;
Поручительство Заказчика-Застройщика и залог УК Заказчика-Застройщика (в случае если Заемщик
является Инвестором проекта);
Иное ликвидное обеспечение , не связанное с кредитуемым проектом.

Обязательно!

По ситуации

Обеспечение

прав на площади кредитуемого объекта

Обеспечение

(доходная, расходная часть) по счетам в Банке
Согласование с банком вносимых изменений в проект
Оформление ипотеки завершенного строительством объекта (не реализованные по окончанию строительства площади объекта)
Перечислять не позднее трех рабочих дней денежные средства поступившие от реализации строящихся площадей, находящихся в залоге у Банка (не менее залоговой стоимости)
Возможность замещения предмета залога в виде имущественных прав на строящиеся площади другими имущественными правами на строящиеся площади в одном и том же Объекте
Возможность частичного вывода площадей из залога после направления в досрочное погашение задолженности по кредиту средств, в размере не менее их залоговой стоимости
Осуществлять реализацию строящихся площадей (имущественные права) в кредитуемом объекте недвижимости:
по Договорам долевого участия (ДДУ) с физ.лицами (214-ФЗ)
по ДДУ и/или инвестиционным договорам с юридическими лицами (214-ФЗ, Закон об инвестиционной деятельности)
Государственные контракты ДУ/купли-продажи квартир или договора в соответствии с законодательством РФ об инвестиционной деятельности с Федеральными образованиями и образованиями субъектов федерации

Дополнительные условия кредитования
объектов жилой недвижимости