Основные положения доходного подхода

Август 10, 2022

Главная
Финансы
Основные положения доходного подхода

Содержание

2. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в
3. Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
4. Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса, актива или доли (вклада) в собственном капитале, в том числе
8. Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основными методами являются:
9. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, когда предприятия реализуют влияющий на
10. Предполагается, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму больщую, чем текущая стоимость будущих доходов
12. Основными элементами денежного потока являются:
13. Применение метода дисконтированных денежных потоков
14. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП
15. Выбор модели денежного потока При оценке бизнеса применяют одну из двух моделей денежного потока: денежный поток
16. Расчет денежного потока для собственного капитала
17. Расчет денежного потока для всего инвестиционного капитала
18. Определение длительности прогнозного периода Длительность прогнозного периода определяется с учетом планов руководства по развитию (ликвидации) предприятия
19. При этом рекомендуется учитывать критерий нормально функционирующего бизнеса – стоимость чистых активов должен быть менее капитализированных
20. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с
21. Различают два основных метода прогнозирования дохода: Поэлементный (косвенный) метод, когда прогнозируется каждая составляющая денежного потока с
22. Поэлементный метод более точен, но сложен. Например, для расчета прогнозной величины прибыли необходима величина амортизационных отчислений,
23. Прогнозирование выручки и издержек поэлементным методом
24. В том случае, когда на неопределенно долгий срок ожидается получение от бизнеса примерно одинаковых величин дохода,
25. Метод прироста средней. Определяется среднеарифметическое показателя дохода за ретроспективный период. Метод используется при оценке стабильно функционирующего
26. 2 832 Требуется спрогнозировать чистую прибыль на 2011г. (один будущий год после даты оценки) методом среднеарифметической.
27. 43 400 : 15 = 2 893 Метод средневзвешенной основан на предположении, что чем ближе ретроспективный
28. Метод экстраполяции основан на предположении о продлении сложившихся тенденций, заключается в построении тренда при наличии ретроспективных
29. Экстраполяция допускается на один – три года, что делает возможным её использование в методах капитализации дохода
30. Экстраполяция у = а + bt где у - доход за t-й период; t - номер
31. ∑ty = 43 400 b = (5 × 43 400 - 15 × 14 160) :
32. Как видим, результаты трех методов не совпадают, следовательно, выбор метода зависит от конкретной ситуации в оценке.
33. Прогнозы, полученные с применением оценщиком математических методов, могут быть скорректированы оценщиком с учетом реальных перспектив бизнеса
34. Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от его перспектив. Именно перспективы позволяют учесть метод дисконтирования денежных
35. применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже
36. предприятия, связанные с иформационно -рекламной сферой деятельности, так как их стоимость зависит от размеров и эффективности
37. стоимость; предприятия, действующие на рынке интеллектуальных услуг (оценочных, медицинских, юридических, аудиторских и пр.), так как их
38. Основные недостатки доходного подхода прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России,
39. влияние факторов риска на прогнозируемый доход; многие предприятия не показывают в отчетности реальный доход, на анализе
40. Учет стоимости денег во времени при использовании доходного подхода Для анализа разновременных денежных потоков, обоснования инвестиционных
41. При вложении средств инвестор отказывается от текущего потребления в надежде получить больший доход в будущем, однако
42. объектом инвестирования; меняется покупательная способность денег. Для анализа денежных потоков от недвижимости и бизнеса, для определения
43. Сложный процент – процент, начисляемый на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты, начисленные за предыдущий
44. Пример расчета сложных процентов Расчет сложного процента. Положим в банк 100 тысяч рублей под 10% годовых.
45. Расчет суммы депозита по простым и сложным процентам
46. Основные функции сложного процента: будущая стоимость единицы; накопление единицы за период; фактор фонда возмещения; текущая стоимость
48. Скачать презентацию

Слайд 2

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку

любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющих ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить своё благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

Слайд 3

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Целесообразность применения доходного подхода определяется тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предприятия не позволяет отразить реальную стоимость предприятия, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое окружение бизнеса.

Слайд 4

Доходный подход предусматривает установление стоимости бизнеса, актива или доли (вклада) в

собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используют, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.

Слайд 5

Слайд 6

Слайд 7

Слайд 8

Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости

будущих доходов. Основными методами являются:
метод капитализации дохода;
метод дисконтированных денежных потоков.
При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные годы (в случае применения метода дисконтирования денежных потоков определяется уровень доходов за каждый год прогнозного периода).

Слайд 9

Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода,

когда предприятия реализуют влияющий на денежные потоки инвестиционный проект или являются молодыми, применяется метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на раздельном дисконтировании разновременных изменяющихся денежных потоков.

Слайд 10

Предполагается, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму больщую,

чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, а собственник не продаст свой бизнес по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Денежные потоки – это серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Слайд 11

Слайд 12

Основными элементами денежного потока являются:

Слайд 13

Применение метода дисконтированных денежных потоков

Слайд 14

Основные этапы оценки предприятия методом ДДП

Слайд 15

Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса применяют одну из двух моделей

денежного потока:
денежный поток для собственного капитала;
денежный поток для всего инвестиционного капитала (бездолговой денежный поток).

Слайд 16

Расчет денежного потока для собственного капитала

Слайд 17

Расчет денежного потока для всего инвестиционного капитала

Слайд 18

Определение длительности прогнозного периода
Длительность прогнозного периода определяется с учетом планов руководства

по развитию (ликвидации) предприятия в ближайшие годы, динамики стоимостных показателей (выручки, себестоимости, прибыли, цен), тенденций изменения спроса, объемов производства и продаж.
В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока рост компании не стабилизируется (полагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Слайд 19

При этом рекомендуется учитывать критерий нормально функционирующего бизнеса – стоимость чистых

активов должен быть менее капитализированных будущих доходов:
,
где Nmin – минимальное количество лет прогнозного периода;
CFi - денежный поток за i период;
ЧА – стоимость чистых активов по данным баланса на начало прогнозного периода;
t – темп роста денежных потоков.
t=(СFn+1 – СFn)/СFn ≈const
Из-за сложности прогнозирования при оценке предприятия прогнозный период часто устанавливается равным трем годам.

Слайд 20

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
Прогноз валовой выручки должен

быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом.
Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:
Номенклатура выпускаемой продукции;
Объемы производства и цены на продукции

Слайд 21

Различают два основных метода прогнозирования дохода:
Поэлементный (косвенный) метод, когда прогнозируется каждая

составляющая денежного потока с учетом планов руководства, инвестиционных проектов, выявленных тенденций, для отдельных элементов возможна экстраполяция;
Целостный (прямой) метод, когда рассчитываются величины денежного потока за предшествующие три-пять лет с их дальнейшей экстраполяцией или по согласованию с администрацией предприятия прогнозируется темп роста денежного потока в целом.

Слайд 22

Поэлементный метод более точен, но сложен. Например, для расчета прогнозной величины

прибыли необходима величина амортизационных отчислений, которые, в свою очередь, зависят от прогнозируемого уровня капитальных вложений.
Внутри поэлементного метода возможны применение экстраполяции для отдельных элементов денежного потока и использование данных отраслевой статистики

Слайд 23

Прогнозирование выручки и издержек поэлементным методом

Слайд 24

В том случае, когда на неопределенно долгий срок ожидается получение от

бизнеса примерно одинаковых величин дохода, выбирается метод капитализации дохода, основанный на преобразовании в стоимость годового дохода. Для расчета капитализируемого дохода могут применяться упрощенные методы:
метод среднеарифметической;
метод средневзвешенной;
метод экстраполяции.

Слайд 25

Метод прироста средней.
Определяется среднеарифметическое показателя дохода за ретроспективный период. Метод используется

при оценке стабильно функционирующего бизнеса.
Если прогнозируется, что предприятие долго будет получать доходы, примерно равные доходам прошлых периодов, то применяют метод среднеарифметической. Если прогнозируется равномерное незначительное изменение доходов относительно ретроспективного уровня, то целесообразно применять методы средневзвешенной или экстраполяции.

Слайд 26

2 832
Требуется спрогнозировать чистую прибыль на 2011г. (один будущий год после

даты оценки) методом среднеарифметической.

Ожидаемая величина чистой прибыли за 2011г. Составляет 2 832 тыс. руб.

Слайд 27

43 400 : 15 = 2 893
Метод средневзвешенной основан на предположении, что

чем ближе ретроспективный период к дате оценки, тем большее значение следует придавать доходам этого периода при прогнозировании.

Слайд 28

Метод экстраполяции основан на предположении о продлении сложившихся тенденций, заключается в

построении тренда при наличии ретроспективных данных за пять – семь лет. В России данные пяти- и даже четырехлетней давности в значительной мере искажены инфляцией, изменениями социальных и экономических условий (активности рынков, спроса, плотности и уровня жизни населения). В связи с этим при прогнозировании приходится ограничиваться данными трех последних лет, которых мало для достоверного прогноза, поэтому оценщики нередко корректируют получаемые значения.

Слайд 29

Экстраполяция допускается на один – три года, что делает возможным её

использование в методах капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Экстраполяция на более длительные периоды может давать значительную ошибку.
В методе экстраполяции в качестве трендовой кривой могут быть использованы самые разнообразные элементарные математические функции: линейная, квадратичная, гипербола и др. выбор зависит от тенденции, наметившейся для чистого дохода в период предыстории. Для предоставленного ниже примера выбрана линейная функция:

Слайд 30

Экстраполяция
у = а + bt
где у - доход за t-й период;
t

- номер периода;
n - количество периодов предыстории.

Слайд 31

∑ty = 43 400
b = (5 × 43 400 - 15

× 14 160) : (5 × 55 - 152) = 92
а = (14 160 – 92 × 15) : 5 = 2556
Тогда у = 2556 + 92 ×t
Спрогнозируем доход на 2011г. (t = 6)
у = 2556 + 92 × 6 = 3 108 тыс.руб.
Спрогнозируем доход на 2012г. (t = 7)
у = 2556 + 92 × 7 = 3200 тыс.руб.

Слайд 32

Как видим, результаты трех методов не совпадают, следовательно, выбор метода зависит

от конкретной ситуации в оценке. Если в последний год предыстории произошел значительный скачок величины чистого дохода, нужно выяснить, какими факторами он обусловлен: если случайными, то лучше выбрать метод простой средней или средневзвешенной; если наметилась тенденция роста доходов, то целесообразна экстраполяция.
Проблема прогнозирования в оценке предприятий очень сложная и требует особого внимания со стороны экспертов-оценщиков.

Слайд 33

Прогнозы, полученные с применением оценщиком математических методов, могут быть скорректированы оценщиком

с учетом реальных перспектив бизнеса и планов руководства предприятия.

Слайд 34

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от его перспектив. Именно перспективы

позволяют учесть метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым для оценки любого действующего предприятия. Существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат оценки рыночной стоимости предприятия.
Преимущества доходного подхода:
учитывается доходность предприятия, что отражает основную цель его функционирования – получение дохода собственником;

Слайд 35

применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности

инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия;
подход учитывает перспективы развития предприятия.
Результаты применения доходного подхода позволяют руководителям предприятия выявлять проблемы, тормозящие развитие бизнеса, принимать решения, направленные на рост дохода.
Некоторые предприятия сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик оценки нет соответствующей рыночной информации, например это:

Слайд 36

предприятия, связанные с иформационно -рекламной сферой деятельности, так как их

стоимость зависит от размеров и эффективности первоначальных затрат, последующих объемов реализации услуг и чистых доходов;
предприятия, деятельность которых базируется на новых технологиях, когда стоимость предприятия существенно зависит от конъюнктуры соответствующего сектора рынка;
предприятия, имеющие исключительные права, каналы связи и реализации продукции, услуг, обладание которыми позволяет таким предприятиям ограничить конкуренцию на соответствующем рынке и получать высокие и стабильные доходы, а следовательно, иметь высокую

Слайд 37

стоимость;
предприятия, действующие на рынке интеллектуальных услуг (оценочных, медицинских, юридических, аудиторских

и пр.), так как их стоимость в значительной степени зависит от индивидуальных качеств руководителя, его квалификации, связей и т.д.

Слайд 38

Основные недостатки доходного подхода
прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно

устойчивой экономической ситуацией в России, из-за чего вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;
сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;
в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;

Слайд 39

влияние факторов риска на прогнозируемый доход;
многие предприятия не показывают

в отчетности реальный доход, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки.
При оценке прогнозируемых разновременных денежных потоков предприятия учитывается стоимость денег во времени.

Слайд 40

Учет стоимости денег во времени при использовании доходного подхода
Для анализа разновременных

денежных потоков, обоснования инвестиционных вложений, определения стоимости недвижимости и бизнеса, а также для выполнения ряда других операций применяют элементы финансовой математики.
При расчете нормы дохода на инвестируемый капитал должна учитываться текущая стоимость будущих доходов для сопоставимости с текущей стоимостью инвестиций, иначе будущие доходы в случае их преобразования в текущую стоимость могут оказаться равными капитальным вложениям.

Слайд 41

При вложении средств инвестор отказывается от текущего потребления в надежде получить

больший доход в будущем, однако существует риск неполучения ожидаемого дохода. Поэтому инвестор заслуживает премии, что является ключевым фактором необходимости учета стоимости денег во времени.
Основные причины изменения стоимости денег во времени:
инвестор отказывается от текущего потребления, за что заслуживает премии;
инвестор берет на себя риск неполучения ожидаемого дохода, что требует учета премии за риск, связанный с

Слайд 42

объектом инвестирования;
меняется покупательная способность денег.
Для анализа денежных потоков от

недвижимости и бизнеса, для определения текущей стоимости инвестиций, обоснования величины платы за получение будущих потоков дохода широко применяются функции сложных процентов.
Простой процент – процент, начисляемый только на основную сумму долга без учета накопленных процентов.

Слайд 43

Сложный процент – процент, начисляемый на основную сумму долга и невыплаченные

ранее проценты, начисленные за предыдущий период.

Слайд 44

Пример расчета сложных процентов
Расчет сложного процента. Положим в банк 100 тысяч

рублей под 10% годовых. Рассчитаем сумму депозита по простому и сложному процентам, если период накопления составляет четыре года.

Слайд 45

Расчет суммы депозита по простым и сложным процентам

Слайд 46

Основные функции сложного процента:
будущая стоимость единицы;
накопление единицы за

период;
фактор фонда возмещения;
текущая стоимость денежной единицы;
текущая стоимость единичного аннуитета 1;
взнос за амортизацию денежной единицы.
___________________________________________________________
1 Единичный аннуитет – серия равных единичных поступлений или платежей, получаемых (выплачиваемых) в каждом периоде на протяжении определенного срока.