Особенности применения сравнительного подхода в рамках подготовки к квалификационному экзамену

задачах даны соответствующие указания.

(«рассчитать как средневзвешенную величину»)

учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
Экзамен: вопрос, что может использовать оценщик.
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
Экзамен: выбор аналогов, немного утрированный подход. «Один сегмент рынка» в рамках задач следует воспринимать буквально (задача про 4* гостиницу, к примеру)

это требуется для расчета поправок по методу парных продаж.

Отбор аналогов:

Пример из жизни: метод парных продаж: «Корректировка проведена методом парных продаж с использованием данных по аналогам №№ 6 и 7, имеющих практические идентичные характеристики (кроме высоты застройки):
Требование к паре аналогов для метода парных продаж:
Отличие в искомом ценообразующем параметре;
Совпадение с по всем прочим параметрам.

ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт.
Имеются также следующие данные по продажам:
Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв. м - Требуется косметический ремонт - 120 000
Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 280 000
Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 260 000
Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв. м - Проведен косметический ремонт - 270 000

Требование к паре аналогов в задачах:
Отличие между собой в искомом ценообразующем параметре;
Совпадение с объектом оценки по основным параметрам, в т.ч. один из пары – по искомому параметру;
Совпадение между собой по всем существенным параметрам.

Аналог № 1 – единственный, который по искомому параметру («без ремонта») совпадает с объектом. Отбрасываем неподходящие аналоги: для удобства в табличном виде:
Аналог № 2 – единственный двухэтажный в выборке.
Аналог № 4 – офисно-торговый, а наш – офисный.
Проверяем: оставшаяся пара аналогов отличается по признаку «наличие ремонта»

утрированный подход. Не надо «как лучше».
Не бояться, что результаты могут быть некрасивыми.
Разброс внутри предлагаемой выборки может быть значительным (поправка на торг, к примеру, от 0% до -30%), но верное решение следует выбирать по условиям задачи. Среднее арифметическое – значит, среднее арифметическое.

об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
Пример типичной ошибки в отчетах об оценке. В экзамене пока не встречалось.
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
Экзамен: вопрос про единицы сравнения (арендопригодная площадь (см. «арендуемая» в примере «ЭС»), объем, 1 МВт, 1 руб. выручки, «нагрузка» (площадь возводимых улучшений), 1 номер для гостиниц и т.п.

ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости

ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

учитывает следующие положения:

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экзамен: теория (что корректируется – цена объекта, или цена аналога), практика - расчет корректировок:
В числителе - Параметр объекта
Расчет поправки: __________________________
В знаменателе - Параметр аналога

Параметр аналога

В общем виде:

Корр – искомая корректировка;
П и Па - некоторый параметр объекта оценки и объекта-аналога (;
n – показатель степени, учитывающий нелинейность зависимости цены от параметра (коэффициент торможения).

Параметр аналога

Пример 1. Даны значения цены для расчета парных корректировок:

Поправка на местоположение:
Объект в ЮВАО, аналог в ВАО: 181 000/ 169 000 = 1,071 (+7,1%)
Объект в ВАО, аналог в ЮВАО: 169 000 / 181 000 = 0,933 (-6,7%)

Поправка на тип (ВАО):
Объект квартира, аналог - апартаменты: 169 000/ 145 000 = 1,1655 (+16,55%)
Объект апартаменты, аналог - квартира: 145 000 / 169 000 = 0,858 (-14,2%)

Параметр аналога

Пример 2. Даны значения соотношений цен для расчета парных корректировок:

Поправка на количество комнат:
Объект 1-комн, аналог 2-комн: (1+0)/ (1-5%)= 1,0526 (+5,26%)
Объект 2-комн, аналог 1-комн: (1-5%)/(1-0) = -5% (прямая поправка из таблицы)

Внимание: это не поправки! Это соотношение цен!

Параметр аналога

Важно: по отношению к чему указана поправка.
Переформулируем информацию таблички предыдущего слайда: «Удельная цена 2-комн квартиры на 5% ниже, чем 1-комн»
Объект: 2-комнатная квартира.
Прямая поправка, так как базой является цена аналога, которую надо скорректировать.
Расчет: цена аналога - 5%.

Объект: 1-комнатная квартира.
Расчетная поправка, так как базой является цена объекта, а корректировать надо цену аналога.
Расчет: 1/(1-5%) = +5,26%

база -Параметр аналога

Важно: по отношению к чему указана поправка.

«Цены в районе оцениваемого объекта на 30% выше, чем в районе аналога»
Прямая поправка, так как база – «чем где» – чем в районе аналога.
Расчет: цена аналога + 30%.
«Цены в районе расположения аналога на 30% выше, чем в районе объекта»
Расчетная поправка, так как базой является район объекта, а нам нужно скорректировать цену аналога. Аналог 130%, объект 100%.
Поправка: цена аналога / (1+30%)

характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.

Расчет поправки: Цена с параметром объекта – Цена с параметром аналога

«Оценить домик площадью 1000 кв. м, если аналог 700 кв. м с пристройкой был продан за 1 000 000 рублей за кв. м. Стоимость пристройки 50 000 рублей, каждый квадратный метр увеличивает цену на 1 000 рублей».
Абсолютная поправка к цене всего объекта:
На пристройку: «0» у объекта (нет пристройки) минус «1» у аналога (с пристройкой) = (-1)
-1 * 50 000 рублей (отсутствие пристройки у оцениваемого объекта) = -50 000 руб.
На площадь: (Площадь объекта – площадь аналога)*параметр цены (+1000, т.к. «увеличивает цену») (поправка дана к стоимости дома! не путать с ценой за единицу!)
(1000-700) кв. м (разница в площади) * 1 000 рублей (разница цене на кв. м).
Итого стоимость оцениваемого объекта:
1 000 000 руб. – 50 000 руб. + 300*1000 руб. = 1 250 000 руб.

характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.

Расчет поправки: Цена с параметром объекта – Цена с параметром аналога
«Оценить здание 50 кв. м в хорошем состоянии с дебаркадером. Стоимость дебаркадера 100 000 рублей (абсолютная поправка), аналог без дебаркадера в плохом состоянии продан за 10 000 рублей за кв. м. По условию первой вносится поправка на состояние.
Имеются данные для абсолютной поправки на состояние:
Здание в хорошем состоянии 20 000 рублей/кв. м, здание в плохом состоянии – 15 000 рублей/кв. м.»
Поправка на состояние: 20 000 рублей – 15 000 рублей = +5000 рублей/кв. м.
Расчет стоимости объекта: (10 000 + 5 000) руб./кв. м * 50 кв. м + 100 000 руб. (дебаркадер) = 15 000 * 50 + 100 000 = 850 000 рублей.

рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом?
Варианты ответов:
1) Цена в расчете на квадратный метр общей площади для складского объекта
2) Цена в расчете на квадратный метр торгового зала
3) Цена в расчете на кубический метр для офисного здания
4) Цена в расчете на номер для гостиницы

ФСО №7 «Оценка недвижимости»
22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
…
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

По данным Praedium Oncor International, за 2011 г. в Москве и Санкт-Петербурге гостиницы 3* оценивались в диапазоне $100 000 - 300 000 за номер. Цены на гостиничные объекты 4-5* в столичных городах начинались от $350 000 - 500 000 в пересчете на номер, при этом верхний предел цен в зависимости от эксклюзивности объекта мог быть гораздо выше.
«Картина маслом»: гостиницы и номера в отелях дорожают. 11.01.12.// Индикаторы рынка недвижимости. URL: http://www.irn.ru/articles/30976.html

сравнения продаж оценщик может использовать:
I. Цены предложений аналогичных объектов недвижимости
II. Среднерыночные цены на аналогичные объекты
III. Цены сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости
IV. Запрашиваемую собственником-продавцом цену продажи объекта оценки
Варианты ответов:
1) I, II, III
2) I, III
3) I, II, III, IV
4) I, III, IV

ФСО №7 «Оценка недвижимости»
22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

Площадь участка 2 га, на нем можно построить 15000 кв. м жилых площадей. Известна информация о следующих сделках (считать, что описанные ниже участки сопоставимы с оцениваемым по всем характеристикам кроме указанных в описании):
А. Участок площадью 0,5 га, под строительство офисного центра общей площадью 10 тыс. кв. м, цена продажи 10 млн руб.
Б. Участок площадью 1 га под строительство 5 тыс. кв. м жилья, цена продажи 15 млн руб.
В. Участок общей площадью 2 га под строительство гостиницы площадью 15000 кв.м, цена продажи 30 млн руб.
Г. Участок общей площадью 2,5 га под строительство 20000 тыс. кв.м  жилья, цена продажи 60 млн руб.
Варианты ответов: 
1) 22,5 млн руб.
2) 30 млн руб.
3) 39 млн руб.
4) 45 млн руб.
5) 48 млн руб.  

Решение:

Подбирались аналоги, сопоставимые по назначению (под строительство жилья) – Б и Г.
Коллеги считали через К торможения, но зачем?
Выбор единицы сравнения – типичной на рынке – «расчет по нагрузке» (руб./кв. м возводимого жилья).

кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт.
Аналог предлагается на продажу за 600 000 руб.
Среднерыночная корректировка на уторговывание для подобных объектов составляет 10%.
Имеются также следующие данные по продажам:
 Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв. м - Требуется косметический ремонт - 120 000
Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 280 000
Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 260 000
Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв. м - Проведен косметический ремонт - 270 000
Рассчитать рыночную стоимость Объекта.
Варианты ответов:
1) 175 000 руб.
2) 375 000 руб.
3) 425 000 руб.
4) 500 000 руб.

Решение:

Выбор пары для корректировки на состояние

кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – двухэтажное офисное здание площадью 80 кв. м, в котором проведён косметический ремонт.
Аналог предлагается на продажу за 600 000 руб.
Среднерыночная корректировка на уторговывание для подобных объектов составляет 10%.
Имеются также следующие данные по продажам:
 Одноэтажное кирпичное офисное здание 30 кв. м - Требуется косметический ремонт - 120 000
Двухэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 280 000
Одноэтажное кирпичное офисное здание 40 кв. м - Проведен косметический ремонт - 260 000
Одноэтажное кирпичное торгово-офисное здание 30 кв. м - Проведен косметический ремонт - 270 000
Рассчитать рыночную стоимость Объекта.
Варианты ответов:
1) 175 000 руб.
2) 375 000 руб.
3) 425 000 руб.
4) 500 000 руб.

Решение:

Как проверить, что корректировка абсолютная, а не относительная?
Альтернативным правильным расчетом, который даст результат, которого нет в ответах.
(по слухам, после апелляций и реакции общественности формулировки заданий конкретизируются, пример: «приведены аналоги для расчета абсолютной поправки»

«Халява, приди»;
Не учил;
Волнение (см. «не учил»);
Невезение (см. «не учил»);
Логика авторов a.k.a. «дурацкие задачи» (см. «не учил»);
Режим «опытного оценщика» (см. «не учил»);
Нехватка времени (см. «не учил»);
Невнимательность (см. живой пример - ведущий вебинара)
Как с этим бороться:
Изучать материалы (базовые метод. материалы, + см. далее «полезные ссылки»)
Внимание к единицам измерения, знакам и формулировкам!
Отключить в себе скептика и «опытного оценщика»: варианты задачи предлагают утрированные условия с одним верным вариантом!
Контроль вычислений (записывать промежуточные результаты, после завершения – пересчитать).
Если останется время – можно попробовать просчитать альтернативный вариант (В КОНЦЕ тестирования).

Причины неудач:

Вебинары «Вести с фронтов», ссылки на курс по финансовому калькулятору, база вопросов, методические материалы. https://srosovet.ru/
СРО «РОО». Раздел «Квалификационный экзамен» http://sroroo.ru/evaluators/exam/ Материалы семинара с решением задач, презентации докладов http://sroroo.ru/press_center/news/2242276/
«Консультант»
Поисковые системы…

подготовленный НП «АРМО», «Решение задач с помощью финансового калькулятора» https://sroarmo.ru/exam

Использование финансового калькулятора:

п. 29:
«При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости

недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости

ФСО-7. п. 22: При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

которых нет в доступных источниках) при ограниченном количестве аналогов
Возможность учесть влияние факторов в конкретной ситуации.

100
90
70
50
30
10

Плохой Средний Нормальный Хороший Лучший

на наличие ж/д

Поправка на землю

Поправка на землю

Поправка на наличие ж/д

Поправка на наличие ж/д

Поправка на состояние

Поправка на землю

Объект оценки № 1: состояние как второго аналога, но ж/д ветка не вплотную.

и сходные типы объектов. / Под ред. Лейфера Л.А. – Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016.

виды разрешенного использования (например: под магазин, офис, склад и пр.), при расчете стоимости объекта оценки какой вид разрешенного использования указывать у такого аналога, в соответствии с НЭИ?»

га?

?

метод, а качественное описание сравниваемых объектов и обоснование поправок