Содержание
- 2. Земельный банк – это топливо для девелоперской компании. Для успешного существования бизнеса компании – застройщика должна
- 3. Где искать участки? Что производит компания застройщик в сфере жилищного строительства, если она занимается строительством многоквартирных
- 4. Как искать участки?
- 5. Градостроительный анализ участка Необходимо оценить, какой потенциал у участка, какой градостроительный регламент установлен, параметры застройки, какие
- 6. Маркетинговый анализ участка
- 7. Инженерные сети и подключения При оценке участка нужно определить, проходят ли транзитные сети через участок, требуется
- 8. Архитектурная концепция
- 9. Экономика проекта Маржинальность проекта определяется разницей доходной и расходной частью. В доходную часть включаются вся выручка
- 10. Финансирование покупки участка
- 11. Принятие решения По результатам оценки потенциала участка и экономической эффективности принимается решение о покупке участка. В
- 12. Due diligence После акцепта продавцом цены участка, графика и основных условий часто заключается соглашение о намерениях
- 13. Структура сделки и подготовка договоров по сделке По результатам due diligence, с учётом рекомендаций по снижению
- 15. Скачать презентацию
Земельный банк – это топливо для девелоперской компании.
Для успешного существования
Земельный банк – это топливо для девелоперской компании.
Для успешного существования
Чем больше земли и охват географии, тем выше оборот и прибыль компании.
Где искать участки?
Что производит компания застройщик в сфере жилищного строительства,
Где искать участки?
Что производит компания застройщик в сфере жилищного строительства,
По классу принято разделять квартиры на премиум, бизнес, комфорт и эконом. Каждому классу соответствуют определённые характеристики локации, виды, транспортная доступность, наличие парков рядом, воды, метро, развитость социальной и коммерческой инфраструктуры.
Для строительства жилья премиум-класса больше подойдут участки в центральных локациях, рядом с зеленью, водой, большинство квартир должно быть ориентировано на отличные виды.
Участки бизнес-класса, как правило находятся в центре или близко к центру (условно 2 пояс вокруг центра), имеют отличную транспортную доступность, высоко развитую коммерческую и социальную инфраструктуру (хорошие магазины, рестораны, школы и детские сады).
Для строительства комфорт-класса подходят участки, расположенные в условно 3-4 поясе вокруг центра, возле метро, есть социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности.
Для жилья эконом-класса подходят участки в спальных районах, у автомагистралей, за чертой города и предполагают строительство на них больших жилых массивов.
Как искать участки?
Как искать участки?
Градостроительный анализ участка
Необходимо оценить, какой потенциал у участка, какой градостроительный
Градостроительный анализ участка
Необходимо оценить, какой потенциал у участка, какой градостроительный
Законодательство: Градостроительный Кодекс, Генеральные планы субъектов РФ, Правила землепользования и застройки, законодательство об архитектурной деятельности, строительные нормативы и правила, региональные нормативы проектирования, нормы в части обеспечения социальными объектами (школами, детскими садами), Санитарные нормы и правила, Земельный кодекс, Водный Кодекс, законодательство об охране памятников и объектов культурного наследия и др. в зависимости от особенностей участка.
В некоторых субъектах, например, в Санкт-Петербурге (РГИС), есть удобные ресурсы для первичного анализа участка, где по слоям собраны в целом все параметры и ограничения на все участки в городе. Это очень удобно. https://rgis.spb.ru/mapui/
В России есть общий ресурс https://pkk.rosreestr.ru/, который позволяет проверить данные кадастрового учёта земельных участков и посмотреть сведения технического учёта по многим объектам капитального строительства.
Всегда полезно изучить историю места, посмотреть старые карты, это иногда позволяет найти и предотвратить риски. Например, на http://retromap.ru/.
Маркетинговый анализ участка
Маркетинговый анализ участка
Инженерные сети и подключения
При оценке участка нужно определить, проходят ли
Инженерные сети и подключения
При оценке участка нужно определить, проходят ли
Также необходимо оценить возможность подключения к сетям электро-, тепло-, водоснабжения и канализации. Уточнить возможные источники подключений и спрогнозировать размер затрат на подключения.
Архитектурная концепция
Архитектурная концепция
Экономика проекта
Маржинальность проекта определяется разницей доходной и расходной частью.
В
Экономика проекта
Маржинальность проекта определяется разницей доходной и расходной частью.
В
В расходной части учитываются все затраты по проекту: строительная стоимость, траты на покупку участка и его подготовку к строительству, затраты на проектирование, на подключение к инженерным сетям, на выполнение инвестиционных обязательств, затраты на банковское обслуживание, продажи и рекламы,
Обычно для оценки экономической привлекательности девелоперского проекта используют динамическую финансовую модель, в которой сводятся денежные потоки во времени, учитываются рост цен и себестоимости в ходе проекта, график оплаты покупной цены земли, график строительства и затрат на него, а также темпы продаж. Рассматриваются в расчётах также сценарии, которые могут наступить при наступлении рисков. Обычно смотрят на следующие показатели.
Валовая маржа или валовая рентабельность (Gross margin) – это выручка компании за вычетом себестоимости реализованных товаров (COGS). Другими словами, это процент выручки от продаж, которую компания сохраняет после понесённых прямых затрат, связанных с производством товаров, которые она продает или услуг, которые она предоставляет.
Чистая рентабельность или чистая маржа (Net margin) – означает процентную долю выручки, которая остаётся у компании в виде чистой прибыли после вычета всех статей расходов (налогов, операционных и финансовых расходов). Простыми словами, чистая маржа показывает, сколько генерирует компания чистой прибыли на одну единицу выручки.
Финансирование покупки участка
Финансирование покупки участка
Принятие решения
По результатам оценки потенциала участка и экономической эффективности
Принятие решения
По результатам оценки потенциала участка и экономической эффективности
В больших корпорациях и публичных компаниях - это многоступенчатый процесс, где много специалистов на разных уровнях управления согласовывают проект и решение принимается обычно принимается инвестиционным комитетом, который возглавляет Генеральный директор компании (часто он же – один из основных акционеров).
В средних и небольших компаниях решение чаще всего принимает собственник компании.
После положительного решения продавцу обычно направляется коммерческое предложение купить участок по определённой цене с ее уплатой по графику и перечисляются существенные условия.
Due diligence
После акцепта продавцом цены участка, графика и основных условий
Due diligence
После акцепта продавцом цены участка, графика и основных условий
Предметом таких зафиксированных договорённостей является обязательство сторон заключить договор купли-продажи участка (или долей/акций юридического лица) или соглашение об уступке прав по инвестиционному договору (договору аренды на инвестиционных условиях). Продавец должен прекратить вести переговоры с другими лицами и передать максимальное количество документов, которые запросит покупатель. Покупатель должен в определенный срок провести due diligence и назвать условия, на которых он готов купить объект.
Обычно проверяется контрагент, его финансовое состояние, история первоначального возникновения прав на участок, данные кадастрового и технического учёта, градостроительные ограничения и. т.д.
Результатом due diligence, как правило, является отчёт с обозначением выявленных рисков и способами юридической защиты в случае их наступления.
Лицо, принимающее решение о покупке, принимает окончательное решение, есть ли готовность принять риски или нет.
Структура сделки и подготовка договоров по сделке
По результатам due diligence,
Структура сделки и подготовка договоров по сделке
По результатам due diligence,
Если график оплаты покупной цены подразумевает рассрочку, стороны согласовывают приемлемые меры обеспечения отсроченных платежей (аккредитив, гарантии, залог, поручительство).
Платежи могут быть привязаны к наступлению событий:
утверждению проекта планировки территории,
снижению санитарно-защитных зон, приведению участка со зданиями в соответствие с данными кадастрового учёта,
делению или объединению участка,
переводу участка в другую функциональную или территориальную зону,
снятие ипотеки или запретов регистрационных действий,
выкупу участка,
внутрикорпоративной подготовке
и т.д. в зависимости от конкретного участка, вида сделки и консенсуса обеих сторон по сделке.