Специфика, структура, особенности российского рынка недвижимости, его анализ и ценообразование на недвижимость

по поводу купли-продажи недвижимости, сдачи в ее аренду, доверительного управле-ния, ипотеки и т.д.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передается право на собственность и связанные с этим правом интересы, устанавливаются цены на объекты недвижимости.

Основные отличия (характеристики) РН :
1) Рынок недвижимости несовершенен.
2) Товары и услуги на потребительском рынке серийные или взаимозаменяемые, а на РН – индивидуальные.
3) Цены на обычном рынке обычно стабильные и низкие, и ча-сто они становятся главным фактором при покупке товара. На рынке недвижимости цены высокие и значительно раз-нятся по видам недвижимости, их качеству, новизне испол-нения и пр.
4) Спрос и предложение благодаря конкуренции на основном рынке близки к состоянию сбалансированности, а на РН имеет место либо избыток, либо недостаток объектов.

с недвижимостью

Рынок услуг по оце-нке недвижимости

Рынок кредитования под залог недвижимости

Рынок стра-хования

Рынок аренды

Рынок куп-ли-продажи

Коммунальные.
объекты

Воздушные и морские суда

Предприятия

Здания, строения, сооружения

Земля

Мировой

Европейский

Национальный

Региональный

Местный

Коммерческой недвижимости

Торговой недвижимости

С/х недвижимости

Промышленной
недвижимости

Новое строительство

Незавершенное строительство

Существующие

Национальный

Региональный

Муниципальный

Частный

III. По видам объектов, входящих в недвижимость

IV. По уровню иерархии

V. По отраслевой принадлежности

VI. По степени готовности

VII. По форме собственности

и государства и др.

2. Продавцы
Юридические лица (предприятия и др.);
Физические лица;
Фонды имущества;
Органы, уполномоченные местной властью;
Конкурсные управляющие и др.

3. Профессиональные участники (посредники):
Агентства оценщиков;
Фирмы-риелторы;
Рекламные агентства;
Юридические фирмы;
Страховые компании;
Биржа недвижимости;
Банки (в т.ч. ипотечные) и др.

4. Государственные органы:
БТИ;
Комитеты по управлению имуще-ством;
Нотариальные конторы;
Налоговые инспекции;
Арбитражный суд;
Учреждения Минюста России;
Органы гос. власти субъектов РФ,
муниципальные органы и др.

цикл;
Невысокая ликвидность (продажа и покупка занимает много времени);
Высокий пороговый уровень капитала для вхождения на рынок недвижимости;
Относительно меньший инвестиционный риск и большая доходность по сравнению с другими товарами;
Потребность в профессиональном управлении недвижимо-стью и высоких затратах по ее обслуживанию;
Необходимость доказательства прав на приобретенный объект через государственный регистрацию сделки

недвижимости в интересах физических и юридических лиц, а также безопасности, здо-ровья, благосостояния общества;
б) возможность принудительного изъятия недвижимости в интересах общества со справедливой компенсацией ее владельцу;
в) налогообложение недвижимости для реализации общест-венных услуг и государственных программ;
г) передача недвижимости во временное ведение, пожизнен-ное владение, оперативное управление, хозяйственное ве-дение, аренду и т.п.;
д) строительные ограничения (СНиП), системы зонирования территории, законодательство по застройке и развитию, контроль за окружающей средой и т.д.

низкий;
вступление на рынок затруднено (из-за высокого порогового значения начального капитала)

2. Локальность рынка
неподвижность объектов;
высокая уникальность объектов и невозможность продажи по образцам;
высокая зависимость цен от местоположения объекта

3. Спрос и предложение
спрос изменчив и сильно влияет на цены недвижимости;
предложение неэластичное и при росте цен на недвижимость мало увеличивается

5. Осуществление сделки
высокая длительность подготов-ки и к.п. участие профессиональ-ных посредников;
большие юридические сложнос-ти, учитывающие многочислен-ные ограничения и условия;
гос. регистрация сделок

6. Конкурентоспособность товара
Определяется не только физическими характеристиками, но и внешними по отношению к объекту факторами;
Зависит от соседства, индивидуальных предпочтений покупателей, тенденций в динамике цен, наличия дефицита

4. Степень информационной открытости
сделки конфиденциальны;
публикуемая информация неточна, неполна, иногда сознательно искажена;
сделки могут совершаться под влияни-ем слухов, психологич. факторов, пло-хой информированности участников

разделение государством прав собст-венности на Н.: отдельно на объекты недвижимости (здания, сооружения) и отдельно – на земельные участки под ними;
незначительное государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитая рыночная инфраструктура;
низкая конкуренция и высокая криминальная обстановка в этой сфере предпринимательства;
высокие транзакционные издержки осуществления сделок;
трудности в получении информации о состоянии рынка недвижи-мости;
малая доступность сведений о фактических ценах и условиях сделок;
сокрытие участниками РН реальных цен на прокупаемые/прода-ваемые права собственности на недвижимость вследствие высо-ких гос. пошлин и налогообложения сделок с недвижимостью (сделки нередко оформляются как обмен, дарение и др. операциями)

объему предложения недвижимости;
регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
коммерческая, заключающаяся в организации движения капи-тала и получения прибыли;
санирования, выражающаяся в очищении экономики от некон-курентоспособных, слабых и малоэффективных элементов;
стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и ис-пользовании научно-технических и управленческих новаций в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками жилья, а также других ка-питальных и престижных объектов.

качества, с повышен-ным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микро-среды – малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.).
Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене.
Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной недвижимости (в направлении роста ее качества и много-функциональности: ТРК, гостиничные комплексы и т.п.).
Усиливается спрос на услуги рекреационной недвижимости (пар- ковки, комплексы отдыха, гольф-клубы, аквапарки и др.).
Растет число и многообразие посреднических фирм (оказывающих консультационные, маркетинговые, информационные услуги).
Видоизменяются брокерские компании – растут их масштаб и роль в посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных функций (например, от услуг, связанных с проведением расчетов по сделкам, страхованию, гос. регистрации и др.).
Дифференцируются фирмы, связанные с банковской средой (т.к. они участвуют в строит-ве, реконстр-ции и упр-нии недвижимостью).
На первичном рынке недвижимости выделяются девелоперские компании (организующие освоение и застройку земельных уч-ков).
Снижаются риски на рынке недвижимости (растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и гос. регистрации сделок с недвижимостью, поднимается уровень конкуренции, улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п.)

конкурентном рынке.
Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотно-шением спроса и предложения.
Предложение недвижимости вследствие длительного цикла ее со-здания слабо зависит от цены.
Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется главным образом спросом.

купить (наличие инвестиций в жилье) и арендовать (их отсутствие). Стоимость жилья и размер арендной платы связаны формулой:
арендная плата = цена жилья × рыночная ставка процента.
Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, числа потребителей услуг и размера их дохода. Число потребителей и их доход зависят от состояния экономики. Поэтому:
спрос = f (арендная плата, состояние экономики);
предложение для фиксированного времени = const.
В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем:
f (арендная плата, состояние экономики) = const
Следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход, и инвестор, вкладывая средства в Н. уже ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами. Доходность равна :
доходность жилья = арендная плата / цена жилья
Если доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет положительным. Если доходность от недви-жимости будет ниже среднерыночной от других финансовых активов, то решение об инвестировании станет отрицательным.

стабильность – выше, чем по инвестициям в ценные бумаги, но доходность ниже);
малая зависимость доходности от инфляции (для недвижимости влияние инфляции на доходность невысокая, т.к. вместе с инфляцией растет арендная плата);
уровень налогов на недвижимость (повышающих арендную плату и снижающих спрос);
ставка процента по долгосрочным займам (которые обычно испо-льзуются для инвестирования в недвижимость: рост ставки ведет к снижению спроса);
риски, связанные с владением недвижимостью (приводят к необ-ходимости ее страхования, что понижает спрос);
рост доходности государственных ценных бумаг (что ведет к оттоку инвестиций в недвижимость: спрос, а вместе с ним цена недвижимости падают).

от других товаров и ценных бумаг:
уникальность каждого объекта недвижимости;
большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассроч-ку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т.п.);
высокая неопределенность, неполная доступность рыночной ин-формации, ее асимметричность для покупателей, продавцов и посредников;
значительная длительность продажи, иногда не устраивающая продавца;
необходимость быстрых действий со стороны покупателей, что-бы не упустить наиболее привлекательный для себя объект.

Факторы, обуславливающие наличие неопределенности в ценообразовании на недвижимость:
ожидания в обществе (инфляционные, правовые, политические и т.п.),
особенности имеющейся правовой среды,
устойчивость банковской системы,
колебания курсов валют и ценных бумаг,
условия ипотечного кредитования и т.д.

индивидуальность ценообразования,
высокие транзакционные издержки,
низкая ликвидность товара на рынке,
продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимо-сти на продажу до заключения сделки 1,5 – 2 месяца и более),
многообразие рисков,
сознательно искаженная и несимметричная (доступная в разной мере для продавца и для покупателя) информация.

Цель анализа РН — определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам, а также рынка в целом.

(предприниматели, создающие и реконструирующие объекты недвижимости),
оценщики недвижимости,
кредитные организации (банки),
страховые ком­пании,
рекламные агентства,
органы исполнительной власти и др.
Условия получения информации для анализа РН:
отсутствие единого источника, малодоступность и закрытость информации;
низкая достоверность имеющейся информации из-за необходимо-сти участникам рынка маскировать продажу недвижимости (напри-мер, оформлением передачи пакетов акций, договоров мены, даре-ния и пр.);
многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналоги-чных сделок;
несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удоро-жания и пр.

различные типы и объекты недвижимости;
сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижи-мости, однородной по физическим и экономическим характеристикам;
емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;
срок экспозиции объекта на рынке;
численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;
размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;
количество строящихся объектов, их назначение, виды;
уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

Условия ее однородности и определенности описания информации:
точное описание вида показателя;
правильный выбор единицы сравнения;
точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов при-менимости показателей (например, уровень средних цен по квар-тирам и цена на конкретную квартиру могут серьезно различаться; или цены в одном районе еще не характеризуют стоимость жилья в другом районе).

этапов является сегментация рынка недвижимости по целому ряду показателей.
Критерии сегментации не задаются заранее (до накопления опыта) и не остаются неизменными (например, по типу жилых помещений, по качеству дизайна жилья, по потребителям недвижимости, по функци-ональному предназначению недвижимости и пр.).

На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся товаров на рынке недвижимости, его достоинства, характеризующие конкретный сегмент.
Позиционирование должно создать у клиента определенный образ товара и послужить продавцу основой для разработки стратегии продвижения товара на рынок недвижимости.
Сегментация и позиционирование товара являются инструментами создания у клиента представления о соответствии качества и цены товара и позволяют предпринимателю получить максимальный доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции.