Маркетинговая оценка М.Ордынка

находится земельный участок:
- кадастровый номер 77:01:0002010:1000;
- категория земель: земли населенных пунктов;
-разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий;
- площадь участка 1 021 м2;
- адрес: г. Москва, ул. Малая Ордынка, вл. 14, строен. 1.
На земельном участке расположен объект недвижимости – отдельно стоящее нежилое здание площадью 374,4 м2, также в собственности Группы. Это бывший гараж Фабрики Марата, реконструируемый в event-студию и сдаваемый в аренду.
Здание не является памятником, не представляет культурной ценности и может быть снесено.

Инженерные коммуникации:

- Электроснабжение........30 квт;
- Теплоснабжение.........0,01 гкал/час;
- Водоснабжение...............9 куб.м./сутки;
- Водоотведение................9 куб.м./сутки.

доступ. Исторический район, Замоскворечье, ЦАО. В 9 мин от Государственной Третьяковской галереи, 30 минутах пешком от Кремля, в 11 минутах ходьбы от природно-ландшафтного парка «Зарядье»  и 1,1 км от Государственного музея изобразительных искусств имени А. С. Пушкина. Развитая инфраструктура. Удобная транспортная доступность из центра и от Садового кольца.
Cт. метро:
- «Третьяковская» - 400 м.,
- «Новокузнецкая» - 600 м.

Италии
3 – Посольство Брунея
4 – Посольство Оман
5 – Посольство Республики Куба
6 – Посольство Мали

7 – Посольство Индонезии
8- Посольство Израиля
9 – Посольство Аргентины
10 – Посольства Намибии
11 – Посольства Узбекистана
12 – Посольство Кыргызской Республики
13 – Посольство Южного Судана

ВРИ - объекты размещения научных, исследовательских, творческих, проектных, медиаорганизаций, инновационных центров.
Вспомогательные ВРИ:
- ВРИ технологически связанные с основными ВРИ;
-ВРИ необходимые для хранения автотранспортных средств пользователей объектов основных ВРИ;
ВРИ необходимые для инженерно-технического и транспортного обеспечения объектов основных ВРИ.
Требования к назначению, параметрам и размещению объектов - не установлены.
Предельная высота – 15 м.
Максимальный процент застроенности - не установлен.
Иные показатели:
- общая площадь 2746,5 м2, в т.ч. наземная 1963 м2 и подземная 783,5 м2.
Количество м/м - 28.
В ПЗЗ Москвы установлены:
Основные ВРИ:
Размещение объектов капитального строительства для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научно-исследовательские и проектные институты, научные центры, инновационные центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые) (код 3.9.2)
Иные показатели: общая площадь 2746,5 м2, в т.ч. наземная 1963 м2 и подземная 783,5 м2. (Прим.: обязательных м/мест в ПЗЗ нет).

м2, на трех этажах;
28 м/мест в подземном паркинге.
Инвестиционные затраты: 270 млн. руб.
Выручка: 1,07 млрд. руб.:
по апартаментам 911 млн. руб. Это - 600 тыс.руб за 1м2 без отделки и техники, аналог – ЖК «Ордынка 19» и ЖК «Ордынка» (см. ниже);
по м/местам 154 млн. руб. Это – 5,5 млн. руб/машиноместо, аналог – ЖК «Ордынка 19» и ЖК «Ордынка» (см. ниже).
В качестве аналога взят ЖК «Ордынка 19» - жилой комплекс расположен прямо напротив нашего проекта (девелопер Sminex):
В ЖК «Ордынка 19» 2 и 3 этажи (квартиры) – 550-700 тыс.руб/м2. Без отделки и техники.
В ЖК Ордынка (Девелопер Insigma) первый этаж апартаменты продаются по 485 – 525 тыс руб/м2, 2 и 3 этажи (квартиры/часть апартаменты) по 550-730 тыс.руб/м2. Дизайн и отделка за дополнительную плату.
У нас все апартаменты (не квартиры) будут расположены на 1-3 этажах.
Минусом проекта будет назначение здания – оно нежилое и даже не гостиница, а научный и исследовательский центр.
Примечание: изменение ВРИ займет 1-1.5 года (нужно пройти всю процедуру внесения изменений в ПЗЗ Москвы – принципиальное согласование с Градкомплексом Москвы (GR), ГЗК, Городская комиссия, публичные слушания, согласования МКА, всех профильных ведомств, подписание ППМ у Мэра). Доплата за изменение текущего ВРИ на ВРИ «гостиница (код 4.7.1)» составит ~30 млн. руб. (в финмодели пока не учтены).
Цена продаж апартаментов нашего проекта взята 600 тыс.руб/1м2.
Машиноместа в ЖК «Ордынка 19» (Sminex):
4,9-7 млн.руб/машиноместо (в зависимости от размера и удобства расположения машиноместа).
Машиноместа в ЖК Ордынка (Инсигма):
м/место системы КЛАУС (автоматизированная, двухярусная автоматическая система) – 3,5 млн.руб/машиноместо.
классические машиноместа от 5-6 млн.руб/машиноместо, в зависимости от площади и удобства входа/выхода.
У нас все машиноместа будут на одном -1 уровне, обеспеченность машиноместами равна 2 машиноместа/1 апартамент (28 машиномест/14 апартаментов). Дефицита машиномест в проекте не будет, поэтому с учетом аналогов цена продаж машиномест в проекте взята 5,5 млн.руб/машиноместо.

реализации девелоперского проекта «Ордынка 14» составит 553 млн. руб.
- Альтернативно продажа существующего объекта недвижимости (здание и земельный участок) в 2019 году может принести 400-420 млн. руб.

Т.о., предварительные показатели нашего проекта (2019-2022):