Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости

Содержание

Слайд 2

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Доходный подход к оценке недвижимости: Рыночная стоимость объекта недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Доходный подход к оценке недвижимости:

Рыночная стоимость объекта недвижимости
=
Стоимость

прав на получение доходов, приносимых объектом недвижимости
Слайд 3

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основное предположение доходного подхода: Потенциальный инвестор не заплатит за

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Основное предположение доходного подхода:

Потенциальный инвестор не заплатит за данный объект

недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.
Слайд 4

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Оценка объектов коммерческой недвижимости Оценка объектов способных приносить доход

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Оценка объектов коммерческой недвижимости
Оценка объектов способных приносить доход (выгоду) своему

владельцу

Область применения доходного подхода:

Слайд 5

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ В отличие от других подходов к оценке, доходный подход

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

В отличие от других подходов к оценке, доходный подход основан

на прогнозных данных (стоимость недвижимости зависит от точности прогноза)

Основной недостаток доходного подхода:

Слайд 6

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Принципы, лежащие в основе доходного подхода Принцип ожидания Принцип замещения Принцип предельной продуктивности

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Принципы, лежащие в основе доходного подхода
Принцип
ожидания

Принцип
замещения

Принцип
предельной
продуктивности

Слайд 7

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Основные методы оценки недвижимости в доходном подходе Метод дисконтирования денежных потоков Метод прямой капитализации

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Основные методы оценки недвижимости в доходном подходе
Метод дисконтирования
денежных потоков

Метод

прямой
капитализации
Слайд 8

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ условия, содержащиеся в арендных договорах характеристика арендных площадей Основа

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

условия, содержащиеся в арендных договорах
характеристика арендных площадей

Основа для прогнозирования доходов

от недвижимости –
анализ арендных соглашений:
Слайд 9

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Краткосрочные (до 1 года) Среднесрочные (от 1 года до

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Краткосрочные (до 1 года)
Среднесрочные (от 1 года до 3 лет)
Долгосрочные

(свыше 3-х лет)

Виды арендных договоров:

Слайд 10

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в арендном

соглашении (договоре) Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомлённый и не обязанный ставать своё имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, осведомлённый и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду
Слайд 11

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Область применения метода: если с течением времени изменение величины

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Область применения метода:
если с течением времени изменение величины дохода от

объекта недвижимости значительно или изменения имеют нерегулярный характер

Метод дисконтирования денежного потока:

Слайд 12

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Определение длительности прогнозного периода Расчёт потенциального валового дохода (

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Определение длительности прогнозного периода
Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД

)
Определение процента потерь дохода
Расчёт действительного валового дохода ( ДВД )
Расчёт годовых операционных расходов
Определение величины отчислений в фонд замещения
Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД )
Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии)
Расчёт ставки дисконтирования
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом ДДП:

Слайд 13

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Прогнозным является период времени, длящийся до тех под, пока

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Прогнозным является период времени, длящийся до тех под, пока величина

доходов от объекта недвижимости не стабилизируется
Максимально возможный период прогнозирования в текущих рыночных условиях (зависит от стабильности общей экономической ситуации в стране и регионе)

Этап. Определение длительности прогнозного периода

Слайд 14

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Потенциальный валовый доход (ПВД) – годовой доход, приносимый недвижимостью

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Потенциальный валовый доход (ПВД) – годовой доход, приносимый недвижимостью при

100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

2. Этап. Расчет потенциального валового дохода

Слайд 15

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ От неполной занятости площадей От частой смены арендаторов От

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

От неполной занятости площадей
От частой смены арендаторов
От нарушения графика арендных

площадей
К потерь = Потери арендной платы / ПВД.

3. Этап. Определение процента потерь дохода

Слайд 16

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 4. Этап. Расчет действительного валового дохода (ДВД) ДВД =

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

4. Этап. Расчет действительного валового дохода (ДВД)
ДВД = ПВД ×

(1 – К потерь)
Слайд 17

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 5. Этап. Расчет операционных расходов ( ОР ) Постоянные

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

5. Этап. Расчет операционных расходов ( ОР )

Постоянные

Переменные

Налог на имущество
Плата

за землю
Страхование

Коммунальные платежи
Текущий ремонт
З/плата обслуживающего персонала
Обеспечение безопасности
Расходы на управление
и т.д.

Слайд 18

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Отчисления в фонд замещения – периодические отчисления для накопления

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Отчисления в фонд замещения – периодические отчисления для накопления средств

на проведение капитальных ремонтов (реконструкций) объекта недвижимости, с заменой вышедшего из строя оборудования и конструктивных элементов здания (сооружения).

6. Этап. Определение величины отчислений в фонд замещения (ОФЗ)

Слайд 19

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 7. Этап. Расчет чистого операционного дохода ( ЧОД )

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

7. Этап. Расчет чистого операционного дохода ( ЧОД )

ЧОД = ДВД – ОР – ОФЗ ( NOI )
Слайд 20

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 8. Этап. Расчет величины реверсии Реверсия – предполагаемая цена

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

8. Этап. Расчет величины реверсии Реверсия – предполагаемая цена перепродажи

объекта недвижимости в конце срока владения (или прогнозного периода)
Определяется на основе анализа цен продаж подобных объектов и прогнозе изменения цен на рынке недвижимости
Слайд 21

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 9. Этап. Расчет ставки дисконтирования: i = rf +

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

9. Этап. Расчет ставки дисконтирования: i = rf + rликв.+ rупр.+

rинв.
где
rf – безрисковая ставка, %
rликв. – надбавка за низкую ликвидность, %
rупр. – надбавка за необходимость управления инвестиционным проектом, %
rинв. – инвестиционный риск, %
Слайд 22

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ от 0% до 1% - минимальный уровень риска от

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

от 0% до 1% - минимальный уровень риска
от 1% до

2% - невысокий уровень риска
от 2% до 3% - средний уровень риска
от 3% до 4% - высокий уровень риска
от 4% до 5% - максимальный уровень риска

Метод экспертной оценки рисков

Слайд 23

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 10. Этап. Определение рыночной стоимости объекта оценки: n V

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

10. Этап. Определение рыночной стоимости объекта оценки:
n V =

[ Σ NOIf / (1+i)f ] + FV / (1+i)n
f=1
Слайд 24

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Область применения метода: – если доходы от объекта недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Область применения метода:
– если доходы от объекта недвижимости постоянны или

плавно изменяются с незначительным темпом в обозримом прогнозном периоде.

Метод прямой капитализации

Слайд 25

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД ) Определение процента

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД )
Определение процента потерь дохода
Расчёт

действительного валового дохода ( ДВД )
Расчёт годовых операционных расходов
Определение величины отчислений в фонд замещения
Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД )
Расчёт ставки капитализации
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации:

Слайд 26

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ – рыночный показатель соотношения величины дохода, приносимого объектом недвижимости,

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

– рыночный показатель соотношения величины дохода, приносимого объектом недвижимости, и

его рыночной стоимостью (ценой продажи на открытом рынке).

Ставка капитализации ( R )

Слайд 27

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод рыночной экстракции Метод кумулятивного построения. Методы определения ставка капитализации ( R )

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

Метод рыночной экстракции
Метод кумулятивного построения.

Методы определения ставка капитализации ( R

)
Слайд 28

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ – расчёт ставки капитализации на основе обработки массивов данных

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

– расчёт ставки капитализации на основе обработки массивов данных о

ценах продаж аналогичных оцениваемому объектов недвижимости и доходах, приносимых этими объектами владельцам недвижимости.
Используется аппарат математической статистики.
R = NOI / V

Метод рыночной экстракции

Слайд 29

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ R = Ron + Roff Ron – ставка дохода

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
R = Ron + Roff
Ron – ставка дохода на инвестируемый

капитал (i), %
Roff – норма возврата вложенного капитала, %

Метод кумулятивного построения

Слайд 30

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод Ринга: Roff = 1 / n n –

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод Ринга: Roff = 1 / n
n – оставшийся срок жизни

объекта недвижимости
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока владения объектом недвижимости

Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала

Слайд 31

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод Инвуда: Roff = SFF (n, Y) SFF –

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод Инвуда: Roff = SFF (n, Y)
SFF – фактор фонда возмещения
n

– оставшийся срок жизни объекта недвижимости
Y – ставка дохода на инвестируемый капитал, % (Ron)
Возврат капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции

Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала

Слайд 32

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Метод Хоскольда: Roff = SFF (n, Yf) SFF –

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
Метод Хоскольда: Roff = SFF (n, Yf)
SFF – фактор фонда возмещения
n

– оставшийся срок жизни объекта недвижимости
Yf – безрисковая ставка дохода, %
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала

Слайд 33

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ V = NOI / R V – рыночная стоимость

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ
V = NOI / R
V – рыночная стоимость объекта недвижимости
NOI

– чистый операционный доход (ЧОД)
R – ставка капитализации

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Слайд 34

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ.

под общ. ред. И.Л. Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Рос­сийское общество оценщиков", 2007.
Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М. 2007
Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007.
Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
- Предыдущая
Типы наследования признаков у человека
Следующая -
Психологические особенности современных обучающихся

Похожие презентации

Безналичные расчеты
Комплексное тендерное сопровождение
Молодая общественница
Бухгалтерский учет и контроль кредиторской задолженности
Школьная лига Роснано. Разговор третий. Стратегии и развитие
Міжнародні фінанси
Особенности финансов кредитных и страховых организаций. (Тема 10)
Спрос на деньги. Тема 20
Ликвидность. Лабораторная раБота 2
Secure business management consultant
Национальные финансовые системы
Роль и значение фондов ОМС в системе обязательного медицинского страхования
Кількісна теорія грошей і сучасний монетаризм
Тема 8. Оценка материальных ресурсов
Сравнение акций компаний ММК и Северсталь
Лекция 21 Модуль 5
Заработная плата: юридический аспект
Учет краткосрочных активов и анализ ликвидности баланса
Деньги, их функции
Экономическое содержание и назначение корпоративных финансов. Формы и источники финансирования предпринимательской деятельности
Сутність, мета і функції фінансового менеджменту підприємств
Рынок ценных бумаг
Влияние бухгалтерских и налоговых ошибок на качество бухгалтерской отчетности предприятия ЗАО Астраханоргтехводстрой
Фирма, производство, издержки производства
Управление товарно-материальными запасами
О грантовой и иной поддержке для молодежи
Основы финансовой системы Италии
ВТБ Страхование
Вы можете прислать нам Вашу презентацию и мы опубликуем ее на сайте.
Обратная связь
Для правообладателей
Email: Нажмите что бы посмотреть