Процесс оценки недвижимости

и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки;
2) Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и проверка этих данных на полноту и достоверность;
3) Общий и специальный анализ рынка;
4)Выбор подходов и методов оценки и непросредственное проведение оценочных расчетов с применением методов оценки: затратного, сравнительного, доходного);
5) Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости;
6)Составление отчета о результатах оценки недвижимости.

моменты:

1)идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельного участка и улучшений (оценщик должен определить что именно должно быть оценено);
2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (оценщик должен определить, что с правами на оцениваемый объект, какое право у заказчика (аренда, собственность и т.д.), обременено ли оцениваемое имущество правами третьих лиц (залог, ипотека и т.д.));
3)определение даты оценки (весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате , так как факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости, могут меняться, поэтому оценщик должен обязательно определить на какую дату заказчику нужно стоимость имущества);

оценщиком конкретную цель – выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана – страхования объекта, его продажи, сдачи в аренду, получения кредита под залог объекта недвижимости, - это и есть назначение оценки, ее функция.
5) выбор вида стоимости, который соответствует цели оценки (в каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки);
6) выявление ограничительных условий (оценщик должен определить, достаточно ли ему информации об объекте, предоставленной заказчиком, или чего-то не хватает; может ли оценщик выполнить весь объем оценочных работ самостоятельно; есть ли возможность визуального осмотра объекта оценки).

задачи- должны быть оговорены между оценщиком и заказчиком в целях устранения возможных разногласий и недопонимания.

должен содержать договор на проведение оценки, перечислены в статье 10
Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Задание на оценку является приложением к договору

рынка

Точность оценки зависит от адекватного сбора и анализа рыночной информации оценщиком.
Эта информация разбивается на 3 основные категории:
1. Общая информация (о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на регионально уровне);
2. Специальная (о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включая сравнительную информацию по сопоставимым объектам);
3. Конкретная информация (об особенностях оцениваемого объекта , находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость)
ЭТИ ДАННЫЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ В ОСНОВНУЮ ЧАСТЬ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ!!!

близлежащих городов, рынков и городских центров;
Экономические тенденции развития региона;
Характеристики населения области на основании имеющейся статистики;
Тенденции в изменении показателей состава и занятости населения;
Транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги, и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;
Услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
Карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.
Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в
небольших городах (поселках).

городу:

Данные по городу включают в себя:
Краткую историю города и тип управления;
Структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
Климат и характер местности, природные ресурсы;
Основные типы застройки, возможности отдыха, парки;
Систему коммуникаций, транспортную систему;
Рынок труда и профессиональную структуру населения;
Налоги;
Карту города с указанием объекта оценки на ней.
В отчете об оценке эти данные перекрывают региональные данные!

четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта;
Физические характеристики;
Близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, ТЦ, остановкам, паркам и т.д.);
Доступные общественные услуги;
Типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости;
Выявленные тенденции развития;
Средний размер семьи, средний доход жителей.

Данные по ближайшему окружению:
для НЕжилой недвижимости

Рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
Торговые услуги и структура спроса;
Пассажиропотоки;
Торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок;
Тенденции в развитии засройки района, в изменении использования недвижимости, в налогообложении;
Стоимость электроэнергии;
Возможности для работников (транспорт, кафе, ТЦ, банки и т.д.).

площадь, топографические характеристики;
Состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
Наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;
Работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров);
Благоустройство самой территории земельного участка (работы по устройству внутренних подъездных путей, водопровода, канализации и т.д.);
Общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;
Согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты и т.д.);
Факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

включает:
Качество и тип постройки, количество помещений;
Площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
Год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и постройки новых сооружений;
Наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
Наличие инженерного оборудования (электроповодка, сантехнические системы, системы кондиционирования и отопления);
Функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

методов оценки:
Затратного
Сравнительного (сравнение продаж);
Доходного (капитализации доходов).

указано:
вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел «Согласование результатов».
Окончательная величина стоимости НЕ является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами!!!

об оценке»
Отчет составлется в письменной форме!
Отчеты бывают:
В форме письма (краткий) :
В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, нет анализа собранных данных, является заявлением оценщика о величине стоимости;
Отчет стандартной формы:
используется при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, коттеджа и т.п.);
Полный повествовательный отчет:
позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.